2020房地产经纪人考试辅导：房地产转让（三）_第2页

　　2015年中央经济工作会议明确提出要取消过时的限制性措施，市场配置资源的作用得到进一步的发挥。各地根据经济发展和市场变化，调整或取消过时的行政性措施，如《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》明确提出“对商品住房项目停止实施‘90平方米以下套型住房占全部套型70%以上’的要求。”

　　四、合同网签

　　合同网签就是买卖双方签订合同后，要到房地产相关部门网站上进行网签备案，并向社会公布。合同网签是为了让房地产交易更加透明化。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)要求落实合同网上备案工作，各地要根据当地实际积极探索和实践。

　　(一)新建商品房买卖合同网签

　　为规范房地产开发企业的商品房销售行为，各地对新建商品房买卖合同网签都作出了明确规定。要求房地产开发企业在取得商品房预售许可证的同时，办理预售商品房入网手续和网上用户认证。未预售直接现售商品房的，房地产开发企业应当在办理新建商品房所有权初始登记时，同时办理入网手续和网上用户认证。备案机构建立房地产开发企业信用档案，并在网上公示。

　　商品房获准销售后，该楼盘标识为可售，备案机构通过网上备案系统公布《商品房预售许可证》或新建商品房权属证明的主要内容、商品房楼盘表、房地产抵押、查封等权利限制情况、商品房销售示范合同文本(包括经备案的补充条款)等信息。房地产开发企业不得在网上提供虚假的信息资料。凡已在网上公示的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得以任何理由拒售，对自留房源在取得房屋所有权证后才可出售。

　　新建商品房买卖合同网签的流程：

　　(1)买卖双方协商买卖合同的相关条款，经双方当事人协商确认后，通过网上备案系统在线填写合同内容，买受人自行设置查询密码，合同网上提交后，系统自动生成合同编号，并在楼盘表内即时标明该商品房已售出。

　　(2)买卖双方打印网上签订《商品房买卖合同》的编号和内容，在合同上签字盖章，并到房地产交易管理部门登记备案。

　　(3)管理部门经审核，对符合条件的商品房买卖合同加盖“合同登记备案章”，同时打印备案证明。

　　(4)商品房买卖合同登记备案后，如因买卖双方的特殊原因需要解除或变更商品房买卖合同的，经当事人双方协商一致，由双方持解除或变更合同的书面协议、原商品房买卖合同、当事人身份证明、因特殊原因需要解除或变更买卖合同的证明材料等，申请办理注销或变更合同的相关手续。

　　(5)经认可解除合同的，原备案的书面合同作废，商品房楼盘表内恢复该单元(套)商品房为可售房源。

　　(二)存量房买卖合同网签

　　对于存量房而言，买卖合同网签并非强制性的。买卖双方也不一定要通过中介机构，可直接签订纸质合同文本，自行达成交易。但网签起到很好的监督作用，将信息对外公布，其交易的流程更加透明。可以通过网上实时查询，获知交易进程，给买卖双方带来很大便捷和安全。同时，存量房买卖合同网签也使政府部门能够及时掌握相关数据，有利于对存量房交易进行监管。

　　无论是否通过中介机构，存量房买卖都可以通过存量房网上签约系统发布房源信息和进行网上签约。各地的规定有所不同，对通过中介机构进行存量房买卖的，要求房地产经纪机构的存量房信息上网，并公示房产拟售价格、房产户型、建成年代、房屋产权状况，要求买卖合同网签。合同网签有效地避免了“一房卖二主”、“吃差价”、合同不规范、责任不明确等风险。

　　存量房买卖合同网签的一般流程：

　　(1)买卖双方协商合同的相关条款内容;

　　(2)操作人员登录存量房网上签约系统，从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容。并由买卖双方自行设置合同查询密码，操作人员进行网上提交。

　　(3)买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中。在合同提交完毕后，操作人员从系统中联机打印《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同信息表(纳税)》、《存量房交易结算资金自行划转声明》和《转移登记申请书》等。

　　(4)当事人签字盖章后，到房地产交易管理部门登记备案，到权属登记部门办转移登记手续。

　　五、资金监管

　　商品房买卖过程中，从买卖双方签订合同，到完成过户登记，一般需要几个月的时间，期间交易风险较大，需要对交易资金实施监管。国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)要求加大交易资金监管力度。住房城乡建设部、人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房[2006]321号)要求建立存量房交易结算资金管理制度，发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。

　　交易保证机构不得从事经纪业务。建立交易保证机构保证金制度，各地要对保证金的数额做出具体规定。交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户支付，根据合同约定条件，划转交易资金。客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。