2020房地产经纪人考试辅导：房地产所有制和使用制（二）_第2页

　　(1)因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法，通常有以下几种形式：房屋买卖(包括拍卖);房屋赠与;房屋相互交换。房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。

　　(2)因法律事件继受取得房屋所有权，指因被继承人死亡(包括宣告死亡)的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。根据《民法通则》的有关规定，在有数个继承人的情况下，只要继承人未作放弃继承的意思表示，继承的房产如果未作分割，则应认为数个继承人对房产享有共同所有权。

　　(二)房屋所有权的消灭

　　房屋所有权的消灭，是指因某种法律事实的出现，使原房产权利人失去对该房产占有、使用、收益和处分的权利。

　　引起房屋所有权消灭的法律事实有如下几种：

　　1.房屋产权主体的消灭。如房屋所有权人(自然人)死亡或宣告死亡以及法人被终止而导致房产成为无主财产。

　　2.房屋产权客体的消灭。包括自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的毁灭以及自然损毁等。

　　3.房产转让、受赠等引起原房产权利人对该房产权利的消灭。

　　4.因国家行政命令或法院判决而丧失。如国家行政机关对房产所有权人的房产征收，除依法给予相应的补偿外，原房产权利人的权利因征收而丧失。又如人民法院依照法律程序将一方当事人的房产判给另一方当事人所有，原房产权利人因判决发生法律效力而丧失该房屋的所有权。

　　5.房产所有权人放弃所有权。

　　(三)我国房屋所有权的特点

　　房屋所有权的特点，一方面由房屋本身的性质所决定，另一方面也由各国的房屋所有权法律制度所决定。我国房屋所有权具有以下特点：

　　1.房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护。

　　2.房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。未形成房屋或已拆毁的房屋的材料，不能成其为房屋所有权的客体。

　　3.房屋所有权与其所依附的土地的使用权不可分离。房屋的所有权发生变更，土地的使用权也随之发生变更，反之亦然。

　　4.国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离。国家享有所有权，国有企、事业单位和其他组织享有使用权。

　　5.房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。由于房屋所有权与其所依附的土地使用权不可分离，因而，凡不可转让使用权的土地上的房屋，其所有权不能转让;非法转让土地使用权，会导致土地上房屋的转让无效。

　　6.房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和转移登记手续。不办理房屋所有权登记或转移登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。

　　四、房屋征收

　　(一)房屋征收的概念

　　房屋征收，过去称为“房屋拆迁”，是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人及其他不动产并给予公平补偿的行为。房屋征收是物权变动的一种特殊情况，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。2011年1月21日国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号，以下简称《房屋征收条例》)，同时废止了2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段，是城市建设的重要组成部分。

　　在实践中，国有土地上房屋被依法征收的，同时收回国有土地使用权。

　　(二)房屋征收的限制条件

　　征收作为一种强制性行为，有严格法定的限制条件：

　　1.只能为了公共利益的需要;

　　2.必须严格依照法定的权限和程序;

　　3.政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。

　　(三)房屋征收的前提条件

　　房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地所有权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定。为此，《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》均明确规定房屋征收必须基于“公共利益的需要”。《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：

　　①国防和外交的需要;

　　②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

　　③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

　　④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

　　⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

　　⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　(四)国有土地上房屋征收的管理

　　《房屋征收条例》还对房屋征收的管理体制、房屋征收程序、房屋征收补偿等进行了规范，以保护被征收人的合法权益。《房屋征收条例》规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。”因为房屋征收实行市场价格补偿，所以国家行政法规对征收范围内的房屋转让、抵押等未作禁止性规定，但有的地方政府可能有禁止性的地方规定。征收范围确定后能否办理相关业务，需关注当地的规定。