2020房地产经纪人考试辅导：房地产法律制度概述（三）_第2页

　　(二)房地产法律

　　全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，这些法律的效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。

　　1.《人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)

　　该法于1994年颁布，1995年1月1日起施行，2007年第一次修订，2009年第二次修订。制定《城市房地产管理法》的目的是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。《城市房地产管理法》以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权，如何进行房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出具体规定。该法是我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法，是房地产业立法、执法和管理的主要依据。

　　2.与房地产相关的法律

　　(1)《人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)

　　该法于2007年3月16日颁布，2007年10月1日起施行。颁布《物权法》的目的是 “为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。《物权法》使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据，是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。

　　(2)《人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)

　　该法于1986年颁布，分别于1998年、2004年修订。颁布《土地管理法》的目的是 “为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。《土地管理法》是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收或征用，即征收或征用农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题的主要依据。

　　(3)《人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)

　　该法于2007年10月28日颁布、2008年1月1日起施行。颁布《城乡规划法》的目的是“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。《城乡规划法》重点规范了城市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部署，控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施建设。

　　此外，与房地产相关的法律还有《民法通则》、《合同法》、《担保法》等。

　　(三)房地产行政法规

　　房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》等。

　　(四)地方性法规

　　是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。如《安徽省城市房地产交易管理条例》等。

　　(五)行政规章和规范性文件

　　行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房产测绘管理办法》、《房屋登记办法》、《城市危险房屋管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《城市房屋白蚁防治管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《公共租赁住房管理办法》等。

　　规范性文件是指行政机关依法制定的具有普遍约束力的文件，具有约束和规范人们行为的性质，近两年房地产规范性文件主要有：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)、《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(建房[2010]83号)、《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》(建房[2010]155号)、《物业承接查验办法》(建房[2010]165号)、《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》(建房[2010]186号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)、《住房公积金行政监督办法》(建金管[2004]34号)、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管[2005]5号)、《关于试行住房公积金督察员制度的意见》(建稽[2010]102号)、《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(建金[2010]179号)、《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发[2010]151号)、《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》(银发[2010]275号)、《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)、《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(建保[2013]178号)等。房地产经纪人后续资料更新联系QQ:956349101