2022年房地产经纪人《职业导论》章节习题五：房地产经纪概述

　　1[.单选题]关于多重房源上市系统(MLS)的运行基础是()。

　　A.信息共享制度

　　B.会员联盟制度

　　C.独-家代理制度

　　D.佣金共享制度

　　[答案]C

　　[解析]独售权合同下的房地产代理(简称“独-家代理”)与美国房地产经纪业的多重房源上市系统(MLS)相配合，大大提高了房地产经纪服务的绩效，成为美国主流的房地产经纪方式，并传播到许多其他发达国家，成了被许多发达国家普遍采用的房地产独-家代理制度。在独-家代理制度下，卖方代理的房地产经纪人将委托人的房源信息提交给MLS系统，买方代理人在MLS系统上搜索到房源，必须通过该房源的独-家代理房地产经纪人实现交易，而且双方需要对佣金的分配方式达成一致意见。

　　2[.单选题]房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为，称为房地产()。

　　A.行纪

　　B.居间

　　C.代理

　　D.包销

　　[答案]C

　　[解析]A项，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。B项，居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。C项，代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的合同，按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。D项，包销是指在一定的条件下，作为介于经纪行为和经销行为之间的行纪，可以采取更靠近经纪的形式，不仅仅不转移交易标的所有权，而且仍以交易标的所有者的名义进行销售，但是中介服务方的报酬采用“佣金+差价”的形式。

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　　3[.单选题]香港的地产代理公司是从20世纪80年代初开始引入()，即员工为公司赚取的佣金越多，所分得的该笔佣金的比例越高。

　　A.佣金制

　　B.比例制

　　C.分红制

　　D.市场制

　　[答案]A

　　[解析]香港房地产经纪业，在真正意义上由个人为主的经营方式向企业化转变是在20世纪80年代初。香港的地产代理公司是从20世纪80年代初开始引入佣金制度，即员工为公司赚取的佣金越多，所分得的该笔佣金的比例越高。在此之前，地产代理公司的营业员以每月薪金为主，员工工作表现及业绩良好，老板只以奖金作为鼓励，并没有佣金制度，更别说佣金比例了。

　　4[.单选题]与经销、行纪等经济活动不同，经纪活动的主要特点是()

　　A.占有交易标的，赚取差价

　　B.不占有交易标的，赚取佣金

　　C.不占有交易标的，赚取差价

　　D.不占有交易标的，赚取佣金和差价

　　[答案]B

　　[解析]关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别，如表1-1所示。表1-1经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别

　　5[.单选题]“中介性是房地产经纪服务的市场立场”，这意味着()。

　　A.只有房地产居间业务才是真正意义上的房地产经纪业务

　　B.房地产经纪服务的全部内容就是向买卖双方提供信息

　　C.房地产经纪机构或个人盈利的途径是低价买入高价卖出

　　D.房地产经纪机构或个人的经营活动不能是取得或出让房屋所有权的买卖活动

　　[答案]D

　　[解析]从哲学含义上讲，中介是指不同事物或同一事物内部不同要素之间的联系。经纪活动的中介性，就是从这种意义上讲的。经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人与之进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人，正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。

　　6[.单选题]经纪活动主体的()是经纪活动本身的必-然要求。

　　A.中介性

　　B.服务性

　　C.专业性

　　D.地域性

　　[答案]C

　　[解析]经纪活动主体的专业性是经纪活动本身的必-然要求。经纪活动实际上是一种交易的辅助活动，它存在的前提是：一项交易中存在着关于交易标的和交易程序的信息不对称以及由此造成的交易决策的不确定性，因而需要他人辅助达成交易。因此，经纪活动的主体必-然是专业化的主体。

　　7[.单选题]行纪是指经纪人受委托人的委托，以()的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。

　　A.自己

　　B.代理人

　　C.委托人

　　D.受托人

　　[答案]A

　　[解析]行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。行纪主要有以下两个特征：①经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于(或高于)委托人指定的价格买进(或卖出)，并因此增加自己的报酬;②除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。

　　8[.单选题]中国香港于1997年颁布了()，标志着中国香港房地产经纪纳入了法治化管理的轨道。

　　A.《地产经纪条例》

　　B.《地产代理条例》

　　C.《地产代理与居间条例》

　　D.《不动产经纪条例》

　　[答案]B

　　[解析]1997年5月21日，香港颁布《地产代理条例》(1997年第411号法律公告)，标志着房地产经纪纳入了法制化管理的轨道，其运作更加规范、有效、专业。

　　9[.单选题]房地产经纪人从事居间经纪活动，下列说法正确的是()。

　　A.不能同时接受双方委托人的委托

　　B.只能接受一方当事人的委托

　　C.可以同时接受一方或双方委托人的委托

　　D.如果同时接受双方委托人的委托，则佣金不能比接受一方当事人委托时收取的佣金少

　　[答案]C

　　[解析]房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。但无论是接受一方还是双方的委托，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。

　　10[.单选题]下列关于美国房地产代理业务的表述中，正确的是()。

　　A.采用经纪人独-家销售方式的，在代理合同有效期内，即使卖主将房屋卖掉，其也需要向房地产经纪人支付佣金

　　B.采用卖主与经纪人独-家销售方式的，卖主可以与多个房地产经纪人签订房屋代理销售合同

　　C.采用开放式销售方式的，卖主自己销售房屋成功，也需要向房地产经纪人支付佣金

　　D.采用优先购买销售方式的，卖主以低价将房屋销售给他人时，不需要经过房地产经纪人的同意

　　[答案]A

　　[解析]关于房地产代理，美国有以下5种主要的合同类型：①独售权合同。此合同规定，如卖主自己或通过其他经纪人把房子卖掉了，原独售权经纪人仍享受请求付佣金的权利。②独售权共享合同。合同规定卖主和经纪人共享房屋出售的权利，如果卖主先卖出，经纪人无权要求佣金。③开放出售权合同。卖主与多个经纪人签约，谁卖出谁享有佣金。④净卖权合同。卖主给经纪人一个底价，卖价超过该底价的部分作为佣金归经纪人。⑤联营制合同。由卖主与几家经纪公司、经纪人联合签约，卖出后佣金由经纪公司、相关经纪人分成。