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2017年房地产估价师《理论与方法》考试真题及答案_第2页

中华考试网 [ 2017年10月15日 ] 【大中小】

　　11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。

　　A房地产地役权

　　B房地产权利及其行使租赁权

　　C房地产使用管制

　　D相邻关系

　　答案：D

　　12、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。

　　A12

　　B25

　　C27

　　D40

　　答案：B

　　13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()

　　A房屋征收决定公告之日

　　B原征收补偿协议达成之日

　　C用于产权调换房屋支付之日

　　D委托估价之日

　　答案：A

　　14、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/㎡，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/㎡和9550元/㎡。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)应确定为()元/㎡.

　　A9175

　　B9400

　　C9450

　　D9775

　　答案：B

　　15、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是()

　　A所在区域的消费者观念发生了变化

　　B国家调整了房地产税费政策

　　C国际与国内均出现了通货膨胀

　　D对可比实例进行了装修改造

　　答案：D

　　16、为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%。对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/㎡.

　　A3673.20

　　B3673.68

　　C3790.43

　　D3790.93

　　答案：B

　　17、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为()

　　A100/101

　　B100/100

　　C100/99

　　D100/98

　　答案：A

　　22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。

　　A、245

　　B、275

　　C、315

　　D、345

　　参考答案：D

　　23、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废气建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为()。

　　A、1.43%

　　B、2.00%

　　C、7.86%

　　D、11.00%

　　参考答案：B

　　24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为()。

　　A、2.00%

　　B、2.13%

　　C、2.22%

　　D、2.50%

　　参考答案：C

　　25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是()。

　　A、自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间

　　B、为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和

　　C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

　　D、为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和

　　参考答案：B

　　26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500㎡，净租金为730元/㎡.年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/㎡.年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。

　　A、78

　　B、102

　　C、180

　　D、302

　　参考答案：B

　　27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。

　　A、价值时点

　　B、开发完成

　　C、未来延迟销售

　　D、销售完成

　　参考答案：C

　　34、关于估价方法选用的说法，正确的是()