2020房地产估价师考试理论与方法章节精炼题：房地产价格和价值_第2页

　　答案部分

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是价格和价值。稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说“物以稀为贵”。参见教材P84。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是价格和价值。房地产与其他商品一样，之所以有价格(价值)，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有使用价值、稀缺性和有效需求。参见教材P84。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。参见教材P88。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个：(1)公开市场;(2)交易对象本身具备市场性;(3)众多的买者和卖者;(4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿;(5)自私且理性的经济行为;(6)买者和卖者都具有完全信息;(7)适当的期间完成交易。参见教材P88。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。参见教材P89。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。参见教材P89。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。参见教材P89。

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型;其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。参见教材P90。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。参见教材P91。

　　11、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

　　12、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。完整的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。参见教材P94。

　　13、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度= 抵押价值×抵押率，抵押价值= 未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=(500-100)×0.6=240(万元)。参见教材P95。

　　14、

　　【正确答案】 B

　　15、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格。参见教材P98。

　　16、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。参见教材P99。

　　17、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值;未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。参见教材P99。

　　18、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。参见教材P100。

　　19、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地产价值。选项B错误，房地价值也称为房地混合价，等同于人们平常所说的房价，是建筑物及其占用范围内的土地的价值。参见教材P104。

　　20、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。参见教材P104。

　　21、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。参见教材P105。

　　22、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。在交易当事人为逃税等而不实申报成交价的情况下，申报的成交价(如网签价)为名义价格，真实的成交价为实际价格。参见教材P106。

　　23、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：(80-2)÷133.33=0.585(万元/m2)，实际交易价格=0.585×50%+0.585×50%/(1+6%)=0.5684(万元/m2)。参见教材P107。

　　24、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价为：40+40/(1+8%)0.5+40/(1+8%)=115.53(万元)。实际单价为：115.53/100=11553(元/m2)。参见教材P107。

　　25、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。现货价格是指在交易达成后立即或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。参见教材P107。

　　26、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价=40+40/(1+5%)0.5+40/(1+5%)=117.13(万元)，实际单价=117.13÷100=11713(元/m2)。参见教材P107。

　　27、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/m2。参见教材P108。

　　28、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是起价、标价、成交价和均价。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。参见教材P109。

　　29、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。起拍价也称为开叫价格、起叫价，是拍卖的起始价格，即拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。参见教材P110。

　　30、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与一般商品的价格的共同之处在于：(1)都是价格，用货币来表现;(2)都有波动，受供求因素的影响;(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。一般商品由于可以移动，其价格通常与区位关系不大;房地产由于不可移动，其价格与区位密切相关。参见教材P110。