2020房地产估价师理论与方法强化试题（十）

　　单选题

　　1.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺，假设标准宗地临街宽度为25英尺，临街深度为100英尺，总价格为400万。根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/平方英尺。

　　A.1920

　　B.2400

　　C.2560

　　D.3200

　　【答案】A

　　【试题解析】临街宽度为25英尺，临街深度75英尺的总价=400×(40%+30%+20%)=360(万元)，则临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺的宗地总价=360÷25×20=288(万元)，单价为：288万元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。

　　2.某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1.0，楼面地价为800元/㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/㎡，居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为( )万元。

　　A.4000

　　B.5900

　　C.6800

　　D.7200

　　【答案】C

　　【试题解析】应补地价=8.0×5000×(3000×40%+1000×60%)-800×1.0×5000=6800(万元)

　　3.明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于( )。

　　A.估价委托人

　　B.估价利害关系人

　　C.承担估价项目的估价师

　　D.估价对象的权利人

　　【答案】C

　　【试题解析】明确估价基本事项主要包括弄清估价目的、价值时点、估价对象和价值类型这四项。在实际估价中，一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、价值时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地提出它们。这种思想是完全错误的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。

　　4.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由( )见证，有关情况应当在评估报告中说明。

　　A.房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人

　　B.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人

　　C.公证机关和无利害关系的第三人

　　D.人民法院和无利害关系的第三人

　　【答案】B

　　【试题解析】原《城市房屋拆迁估价指导意见》的说法是A，《国有土地上房屋征收评估办法》的说法是B，以后者说法为准。

　　5.关于估价资料归档的要求的说法，错误的是( )。

　　A.估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料

　　B.记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一

　　C.归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式

　　D.对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于半年

　　【答案】D

　　【试题解析】保存的估价资料一般包括：①估价报告;②估价委托书和估价委托合同;③估价所依据的委托人提供的资料;④估价项目来源和沟通情况记录;⑤估价作业方案(2017年教材新增内容);⑥估价对象实地查勘记录;⑦估价报告内部审核记录;⑧估价中的不同意见记录;⑨外部专业帮助的专业意见。估价资料应采用纸质文档保存，同时可采用电子文档保存。对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于一年。

　　6、某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积为3000平方米，市场上类似房地产的市场价格为8000元/平方米，土地市场单价为5000元/平方米，用成本测算的建筑物重建价格为4800元/平方米。该房地产中建筑物的现值为(　)元/平方米。

　　A、5000

　　B、4800

　　C、5500

　　D、4380

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。(8000×5000-5000×3000)/5000=5000(元/平方米)。参见教材P168。

　　7、均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和(　)。

　　A、最佳用途

　　B、最佳集约度

　　C、最佳档次

　　D、最佳收益

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用，它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。参见教材P168。

　　8、以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是(　)。

　　A、最佳使用原理

　　B、适合原理

　　C、均衡原理

　　D、收益递减原理

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P169

　　9、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是(　)。

　　A、维持现状

　　B、改变用途

　　C、重新装修

　　D、重新开发

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值=(6500/1.1)-(800/1.10.5)-500=4646(万元)，改变用途价值=(8000/1.1)-(2160/1.10.5)-500=4713(万元)。参见教材P170。

　　10、运用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用(　)的收益估计值。

　　A、较高

　　B、较低

　　C、最高

　　D、居中

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。