2020房地产估价师理论与方法专项试题（二）_第2页

　　11.房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，这体现的房地产的特性是(　)。

　　A.不可移动

　　B.独一无二

　　C.相互影响

　　D.易受限制

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。参见教材P61。

　　12.房地产的供给有限特性，使得房地产具有(　)。

　　A.独占性

　　B.公益性

　　C.可支配性

　　D.共享性

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是供给有限。房地产供给有限特性，使得房地产具有独占性。参见教材P62。

　　13.关于房地产特性的说法，错误的是(　)。

　　A.房地产位置固定性决定了房地产具有独占性

　　B.房地产位置固定性意味着房地产的用途、建筑高度、外观对周围的房地产产生较大影响

　　C.政府对房地产采取管制、征收、征税、充公进行房地产限制

　　D.通货膨胀引起的房地产价格上涨体现了房地产的保值性

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。选项A错误，房地产的供给有限性决定了房地产具有独占性。参见教材P62。

　　14.从经济角度上看，下列对土地利用选择的一般顺序，描述正确的是(　)。

　　A.牧场-耕地-工业-居住

　　B.商业-居住-办公-工业

　　C.商业-办公-居住-工业

　　D.办公-工业-居住-商业

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是用途多样。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、荒地。参见教材P64。

　　15.政府对房地产的限制一般是通过特殊权力来实现，不包括下列(　)。

　　A.通过城市规划规定用途、容积率

　　B.提高房地产税率

　　C.为公共利益需要，征收取得房地产

　　D.规定房地产估价机构的资质要求

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是易受限制。政府对房地产的限制一般通过4种特殊的权力来实现：(1)选项A体现管制权;(2)选项B体现征税权;(3)选项C体现征收权;(4)充公权。参见教材P65。

　　16.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是(　)元/平方米。

　　A.98

　　B.102

　　C.108

　　D.116

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是按开发程度划分的种类。五通指：通路、给水、排水、电力、通信，七通中减去“气和热”。(七气热)。上题为道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98。参见教材P70。

　　17.下列房地产中，变现能力相对较强的是(　)。

　　A.用途专业的房地产

　　B.开发程度低的房地产

　　C.独立使用的房地产

　　D.不景气市场环境下的低价处理的房地产

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是难以变现。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。市场不景气，买家稀少，价格再低，也没有吸引力。参见教材P66。

　　18.通常情况下，下列土地中变现能力最强的是(　)。

　　A.生地

　　B.毛地

　　C.三通一平熟地

　　D.七通一平熟地

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是难以变现。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱。参见教材P66。

　　19.城市规划对建筑容积率的限制，属于房地产权益中的(　)。

　　A.房地产的各项权利

　　B.受到其他房地产权利的限制情况

　　C.受到房地产权利以外的各种因素的限制情况

　　D.房地产的额外利益或收益

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。有些限制是源于权利的保护，而规划产生的限制是由房地产以外的因素限制的。参见教材P50～51。

　　20.经济学所讲的“外部性”在房地产利用中主要体现为房地产的(　)。

　　A.相互影响性

　　B.寿命长久性

　　C.数量有限性

　　D.保值增值性

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是相互影响。外部性的含义，就是一个经济主体的行为对他人的影响。看到外部性，马上联想起相互影响性。参见教材P64。

　　21.下列几种权利，正确的优先顺序是(　)。

　　A.建筑工程承包人的优先受偿权>抵押权>其他债权

　　B.抵押权>建筑工程承包人的优先受偿权>其他债权

　　C.其他债权>建筑工程承包人的优先受偿权>抵押权

　　D.建筑工程承包人的优先受偿权>其他债权>抵押权

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是按权益状况划分的种类。承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。可以使用排除法解题。抵押权的偿债顺序，肯定是优于一般债权的，所以可以排除选项CD，而优先受偿权的概念，显示这种权利是最优先的，可以再排除选项B。参见教材P72。

　　22.下列选项中，属于收益性房地产的是(　)。

　　A.空置未用的出租公寓

　　B.图书馆

　　C.体育场馆

　　D.医院

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是按是否产生收益划分的房地产种类。选项A是具有收益潜力的(客观收益)的收益性房地产，其他都是非收益性房地产。参见教材P73。