2019房地产估价师理论与方法精选试题（九）

　　判断题

　　1、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。(　)

　　2、在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。(　)

　　3、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。

　　4、运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。(　)

　　5、在动态分析法中，对开发完成后的房地产价值、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。(　)

　　6、从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程复杂;静态分析法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。(　)

　　7、实际估价中，假设开发法的估价前提由价值类型和价值时点决定，并应在估价报告中说明理由。(　)

　　8、假设开发法最基本的公式为：房地产价值=开发完成后的价值+后续必要支出。(　)

　　9、适宜出租或营业的，其价值适用成本法评估。(　)

　　10、销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。(　)

　　答案

　　判断题

　　1、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P338。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。投资人站在自己特定立场上做的投保报价，是个人意见，属于投资价值。参见教材P339。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：(1)是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式;(2)是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。参见教材P339。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。参见教材P339。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。参见教材P340。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程相对复杂;静态分析法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。参见教材P340～341。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法的估价前提。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。参见教材P342。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是假设开发法最基本的公式。假设开发法最基本的公式为：房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润。参见教材P343。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】 本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。参见教材P346。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。参见教材P347。