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2019年房地产估价师理论与方法课后练习题三_第4页

来源：中华考试网 [ 2019年6月12日 ] 【大中小】

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第2页多项选择题

第3页判断题

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是价格和价值。稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说“物以稀为贵”。参见教材P84。

　　【答疑编号10701052,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是价格和价值。房地产与其他商品一样，之所以有价格(价值)，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有使用价值、稀缺性和有效需求。参见教材P84。

　　【答疑编号10701060,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格简称挂牌价，是出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的要价或报价、开价。参见教材P86。

　　【答疑编号10701077,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。参见教材P88。

　　【答疑编号10701089,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个：(1)公开市场;(2)交易对象本身具备市场性;(3)众多的买者和卖者;(4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿;(5)自私且理性的经济行为;(6)买者和卖者都具有完全信息;(7)适当的期间完成交易。参见教材P88。

　　【答疑编号10701081,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。参见教材P89。

　　【答疑编号10701091,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。参见教材P89。

　　【答疑编号10701093,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。从某种意义上说，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。参见教材P89。

　　【答疑编号10701079,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型;其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。参见教材P90。

　　【答疑编号10701107,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。参见教材P91。

　　【答疑编号10701141,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

　　【答疑编号10701133,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。完整的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。参见教材P94。

　　【答疑编号10701165,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度= 抵押价值×抵押率，抵押价值= 未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=(500-100)×0.6=240(万元)。参见教材P95。

　　【答疑编号10701168,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度= 抵押价值×抵押率，抵押价值= 未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=(600-50)×0.7=385(万元)。参见教材P95。

　　【答疑编号10701158,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。其他房地产权利价格泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格。参见教材P98。

　　【答疑编号10701143,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。参见教材P99。

　　【答疑编号10701179,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值;未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。参见教材P99。

　　【答疑编号10704584,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。参见教材P100。

　　【答疑编号10700981,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地产价值。选项B错误，房地价值也称为房地混合价，等同于人们平常所说的房价，是建筑物及其占用范围内的土地的价值。参见教材P104。

　　【答疑编号10700810,点击提问】

　　20、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。参见教材P104。

　　【答疑编号10700819,点击提问】

　　21、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。参见教材P105。

　　【答疑编号10700826,点击提问】

　　22、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。在交易当事人为逃税等而不实申报成交价的情况下，申报的成交价(如网签价)为名义价格，真实的成交价为实际价格。参见教材P106。

　　【答疑编号10700838,点击提问】

　　23、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。使用面积为100m2，则建筑面积为100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面积计算的“纯粹”房地产名义交易价格：(80-2)÷133.33=0.585(万元/m2)，实际交易价格=0.585×50%+0.585×50%/(1+6%)=0.5684(万元/m2)。参见教材P107。

　　【答疑编号10700840,点击提问】

　　24、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价为：40+40/(1+8%)0.5+40/(1+8%)=115.53(万元)。实际单价为：115.53/100=11553(元/m2)。参见教材P107。

　　【答疑编号10700845,点击提问】

　　25、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。现货价格是指在交易达成后立即或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。参见教材P107。

　　【答疑编号10700851,点击提问】

　　26、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价=40+40/(1+5%)0.5+40/(1+5%)=117.13(万元)，实际单价=117.13÷100=11713(元/m2)。参见教材P107。

　　【答疑编号10700836,点击提问】

　　27、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/m2。参见教材P108。

　　【答疑编号10700856,点击提问】

　　28、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是起价、标价、成交价和均价。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。参见教材P109。

　　【答疑编号10700857,点击提问】

　　29、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。起拍价也称为开叫价格、起叫价，是拍卖的起始价格，即拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。参见教材P110。

　　【答疑编号10700864,点击提问】

　　30、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与一般商品的价格的共同之处在于：(1)都是价格，用货币来表现;(2)都有波动，受供求因素的影响;(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。一般商品由于可以移动，其价格通常与区位关系不大;房地产由于不可移动，其价格与区位密切相关。参见教材P110。

　　【答疑编号10700989,点击提问】

　　31、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产需求。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。参见教材P113。

　　【答疑编号10701005,点击提问】

　　32、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产需求。决定房地产需求量的因素：(1)该种房地产的价格水平;(2)消费者的收入水平;(3)消费者的偏好;(4)相关物品的价格水平;(5)消费者对未来的预期。选项B属于决定房地产供给量的因素。参见教材P113～114。

　　【答疑编号10701016,点击提问】

　　33、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产需求。决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。选项C错误，当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加;反之，对该种房地产的当前需求通常会减少。参见教材P113～114。

　　【答疑编号10701026,点击提问】

　　34、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。参见教材P113～114。

　　【答疑编号10701003,点击提问】

　　35、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产需求。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。参见教材P114。

　　【答疑编号10701014,点击提问】

　　36、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产的需求。房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。参见教材P115。

　　【答疑编号10701008,点击提问】

　　37、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。参见教材P116。

　　【答疑编号10701039,点击提问】

　　38、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项D，消费者偏好影响房地产需求量，不影响房地产供给量。参见教材P116。

　　【答疑编号10701032,点击提问】

　　39、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产供给。在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发成本上升，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少;反之，会使该种房地产的供给增加。参见教材P116。

　　【答疑编号10701035,点击提问】

　　40、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产均衡价格。房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。参见教材P118。

　　【答疑编号10701045,点击提问】

　　41、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产均衡价格。房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关。参见教材P118。

　　【答疑编号10701048,点击提问】

　　42、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为主要因素。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较小，这类因素可称为次要因素。参见教材P119。

　　【答疑编号10700871,点击提问】

　　43、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。选项D错误，有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。而在与时间有关的影响因素中，导致房地产价格变动的速度又有可能不同。参见教材P119～121。

　　【答疑编号10700874,点击提问】

　　44、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。房地产自身因素包括：房地产实物因素、房地产权益因素、房地产区位因素。选项ABD均属于外部因素。参见教材P121。

　　【答疑编号10700886,点击提问】

　　45、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是房地产实物因素。选项B错误，建筑物规模过小或过大，都会降低其单价。参见教材P122～126。

　　【答疑编号10700905,点击提问】

　　46、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产实物因素。选项BCD均属于房地产区位因素。参见教材P122～126。

　　【答疑编号10700908,点击提问】

　　47、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产实物因素。地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。参见教材P123。

　　【答疑编号10700899,点击提问】

　　48、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益因素。相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人, 包括：(1)在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照;(2)不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质;(3)挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。参见教材P128。

　　【答疑编号10704587,点击提问】

　　49、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。经济距离是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离，是一种更加科学但较为复杂的距离。参见教材P132。

　　【答疑编号10700921,点击提问】

　　50、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。参见教材P132。

　　【答疑编号10700960,点击提问】

　　51、

　　【正确答案】 C

　　【答疑编号10700963,点击提问】

　　52、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。对某曾商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。参见教材P133。

　　【答疑编号10700933,点击提问】

　　53、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。选项A错误，如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层;如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层;如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层;选项B，当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、通风、采光、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净(是否有通过水箱、水池等供水的二次污染)，以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等;选项D，住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。“同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同”可能是因为一个有电梯一个没有电梯。参见教材P133。

　　【答疑编号10700935,点击提问】

　　54、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。选项D属于区位中的朝向描述。选项A，属于土地实物因素;选项B，属于建筑物实物因素;选项C，属于建筑物工程质量描述。参见教材P133。

　　【答疑编号10700938,点击提问】

　　55、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是人口因素。房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地区(如某个城镇)的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨;反之，房地产价格会下降。参见教材P135。

　　【答疑编号10700966,点击提问】

　　56、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是人口因素。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。参见教材P135～136。

　　【答疑编号10700968,点击提问】

　　57、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。低价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平。参见教材P137。

　　【答疑编号10700753,点击提问】

　　58、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。参见教材P138。

　　【答疑编号10700763,点击提问】

　　59、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。选项BCD均会导致房地产价格上升。参见教材P138～139。

　　【答疑编号10700754,点击提问】

　　60、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。选项B，增加房地产持有环节的税收，比如开征房产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降;选项C，在买方市场下，增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨;选项D，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。参见教材P138～139。

　　【答疑编号10700748,点击提问】

　　61、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。选项D错误，如果是卖方市场，减少卖方的税收则主要使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。参见教材P139。

　　【答疑编号10700770,点击提问】

　　62、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。中共中央、国务院相继作出鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区等老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策，以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区等，相应实行特殊的体制机制、特殊的政策、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等，预示着会大力吸引投资、经济较快发展、房地产需求增加，从而会提高房地产价格。参见教材P142。

　　【答疑编号10700756,点击提问】

　　63、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。参见教材P142～146。

　　【答疑编号10700789,点击提问】

　　64、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项D属于影响房地产价格的制度政策因素中的税收制度政策。参见教材P142～146。

　　【答疑编号10704586,点击提问】

　　65、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】本题考查的是经济因素。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本(或者说财务费用、投资利息)，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。从房地产需求的角度看，由于购买房地产特别是购买住宅普遍需要贷款，所以利率的上升或下降会加重或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，进而导致房地产价格下降或上涨。参见教材P145。

　　【答疑编号10700780,点击提问】

　　66、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。参见教材P146～147。

　　【答疑编号10700721,点击提问】

　　67、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。参见教材P146～147。

　　【答疑编号10700727,点击提问】

　　68、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。参见教材P146～147。

　　【答疑编号10700731,点击提问】

　　69、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】本题考查的是心理因素。影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：(1)购买或出售时的心态;(2)个人的欣赏趣味或偏好;(3)时尚风气、跟风或从众心理;(4)接近名家住宅的心理;(5)讲究风水或吉祥号码。参见教材148～149。

　　【答疑编号10700740,点击提问】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。参见教材P90。

　　【答疑编号10701122,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B错误，投资价值可能是乐观估计，或是保守估计，而市场价值是一种客观估计;选项E错误，残余价值一般低于市场价值。参见教材P90～93。

　　【答疑编号10701137,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项C错误，评估投资价值所采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低收益率;选项E错误，评估投资价值时，不同的投资者对未来净收益的预测，育德可能是乐观的，有的可能是保守的;而评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。参见教材P92。

　　【答疑编号10701129,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B错误，快速变现价值一般低于市场价值;选项C错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值，当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92～93。

　　【答疑编号10701135,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】 ABE

　　【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。参见教材P95。

　　【答疑编号10701169,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。按照政府对房地产价格的管制或干预程度，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。参见教材P102。

　　【答疑编号10700802,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。《城市房地产管理法》第三十三条规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。参见教材P103。

　　【答疑编号10700806,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B错误，现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价;选项E错误，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。参见教材P109。

　　【答疑编号10700865,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：(1)都是价格，用货币来表示;(2)都有波动，受供求因素的影响，随着时间而变化;(3)都是按质论价：即优质高价，劣质低价。参见教材P110。

　　【答疑编号10700991,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】本题考查的是房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。选项BD属于替代品。参见教材P114。

　　【答疑编号10701025,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P116。

　　【答疑编号10701043,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】本题考查的是房地产供给。选项E错误，由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，所以房地产供给缺乏弹性。参见教材P116。

　　【答疑编号10701036,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】本题考查的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况有多种分类，如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分为以下4 种类型：(1)全国房地产总的供求状况;(2)本地区房地产总的供求状况;(3)全国同类房地产的供求状况;(4)本地区同类房地产的供求状况。参见教材P119。

　　【答疑编号10701050,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。参见教材P121～122。

　　【答疑编号10700882,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。对房地产价格因素的另一种分类是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次，其中个别因素是指仅对特定房地产的价格有影响的因素，主要是该房地产的自身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。参见教材P122。

　　【答疑编号10700884,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。选项AB属于个别因素。参见教材P122。

　　【答疑编号10700880,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】本题考查的是房地产实物因素。建筑物实物因素包括：建筑规模;建筑结构;设施设备;装饰装修;空间布局;建筑功能(防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照);外观;新旧程度。选项D属于房地产权益因素;选项E属于房地产区位因素。参见教材P125～126。

　　【答疑编号10700910,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益因素。选项B，建筑结构不属于土地使用管制内容;选项D，土地使用权的性质是管制内容，但是不管制其来源。参见教材P126～128。

　　【答疑编号10700918,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。选项AB属于制度政策因素;选项E属于经济因素。参见教材P129～135。

　　【答疑编号10700962,点击提问】

　　20、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。参见教材P134～135。

　　【答疑编号10700940,点击提问】

　　21、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。选项D，在卖方市场，增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会导致房地产价格上涨;选项E，在买方市场，减少卖方的税收则会使房地产价格下降。参见教材P137～142。

　　【答疑编号10700749,点击提问】

　　22、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向，提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，延长或缩短购房最长贷款期限，提高或降低房地产抵押率上限等。参见教材P138。

　　【答疑编号10700758,点击提问】

　　23、

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。选项AE，导致房地产购买门槛提高，需求减少，价格降低;选项C，导致持有房产成本增加，人们购买房产价格降低。参见教材P138～139。

　　【答疑编号10700773,点击提问】

　　24、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】本题考查的是经济发展。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项E，属于社会因素。参见教材P142～146。

　　【答疑编号10700797,点击提问】

　　25、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】本题考查的是经济因素。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。参见教材P144。

　　【答疑编号10700785,点击提问】

　　26、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】本题考查的是国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。参见教材P147～148。

　　【答疑编号10700738,点击提问】

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。参见教材P84。

　　【答疑编号10701064,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是价格和价值。房地产与其他经济物品一样，之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有使用价值、稀缺性和有效需求。参见教材P84。

　　【答疑编号10701057,点击提问】

　　3、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是价格和价值。人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是交换价值。参见教材P85。

　　【答疑编号10701059,点击提问】

　　4、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是价格和价值。在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。参见教材P85。

　　【答疑编号10701063,点击提问】

　　5、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在买方市场下，成交价格偏向卖方最低要价;在卖方市场下，成交价格会偏向买方最高出价。参见教材P87。

　　【答疑编号10701086,点击提问】

　　6、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房改售房价格是政策性价格，与市场价值进行简单算术平均后的价格没有意义。该房改房的价格应在现时正常市场价格基础上，结合当地相关规定确定最终的价格。参见教材P88。

　　【答疑编号10701084,点击提问】

　　7、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当成本价值(在不考虑外部折旧的情况下)大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气;反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。参见教材P90。

　　【答疑编号10701095,点击提问】

　　8、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。如果比较价值价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。参见教材P90。

　　【答疑编号10701096,点击提问】

　　9、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当交易情况正常时，成交价格接近市场价格;当市场状况正常时，市场价格接近理论价格;当为交易服务的估价且估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。参见教材P90。

　　【答疑编号10701097,点击提问】

　　10、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其参见教材P90。

　　【答疑编号10701130,点击提问】

　　11、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为(如购买行为)能够实现的基本条件。参见教材P91～92。

　　【答疑编号10701116,点击提问】

　　12、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。参见教材P92。

　　【答疑编号10701124,点击提问】

　　13、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值，当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

　　【答疑编号10701112,点击提问】

　　14、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率。参见教材P92。

　　【答疑编号10701114,点击提问】

　　15、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。参见教材P93。

　　【答疑编号10701127,点击提问】

　　16、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。参见教材P94。

　　【答疑编号10701173,点击提问】

　　17、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。参见教材P95。

　　【答疑编号10701164,点击提问】

　　18、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。参见教材P96～97。

　　【答疑编号10701162,点击提问】

　　19、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权价格。参见教材P97。

　　【答疑编号10701144,点击提问】

　　20、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。参见教材P99。

　　【答疑编号10701178,点击提问】

　　21、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。参见教材P100。

　　【答疑编号10700978,点击提问】

　　22、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值;在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值;在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。参见教材P104。

　　【答疑编号10700814,点击提问】

　　23、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲地块的楼面地价=3000/1.6=1875(元/m2)，乙地块的楼面地价=3500/1.8=1944.44(元/m2)，应该选楼面地价小的更经济。参见教材P105。

　　【答疑编号10700821,点击提问】

　　24、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=土地单价/容积率。参见教材P105。

　　【答疑编号10700825,点击提问】

　　25、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。在开发商让利的情况下，实际价格=名义价格×(1-5%)。参见教材P106。

　　【答疑编号10700843,点击提问】

　　26、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在期房与现房品质相同(包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同)的情况下，期房价格低于现房价格。参见教材P108。

　　【答疑编号10700852,点击提问】

　　27、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是起价、标价、成交价和均价。起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。参见教材P108。

　　【答疑编号10700858,点击提问】

　　28、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。参见教材P109。

　　【答疑编号10700868,点击提问】

　　29、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格的特点。房地产是不动产，其物权的设立和转让是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利。参见教材P111。

　　【答疑编号10700995,点击提问】

　　30、

　　【正确答案】错

　　【答疑编号10701012,点击提问】

　　31、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加;反之，对该种房地产的当前需求通常会减少。参见教材P114。

　　【答疑编号10701021,点击提问】

　　32、

　　【正确答案】错

　　【答疑编号10701023,点击提问】

　　33、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产需求。城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨;收费提高，房价会降。参见教材P114。

　　【答疑编号10701010,点击提问】

　　34、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产供给。潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量。参见教材P116。

　　【答疑编号10701037,点击提问】

　　35、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产供求状况的分类。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响程度，要试这些供求状况的波及性如何决定。参见教材P119。

　　【答疑编号10701051,点击提问】

　　36、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素概述。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层大。但是，对于不同类型的房地产，同一因素对价格的影响大小可能是不同的。例如，商场与住宅相反，楼层对价格的影响通常要比朝向大。参见教材P119～120。

　　【答疑编号10700878,点击提问】

　　37、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产实物因素。“五通一平”、“七通一平”等属于土地开发程度状况。参见教材P124。

　　【答疑编号10700901,点击提问】

　　38、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是建筑物实物因素。建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物的年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新，价值越高;反之，价值越低。参见教材P126。

　　【答疑编号10700897,点击提问】

　　39、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产权益因素。在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金等费用水平的一定比例补交。参见教材P128。

　　【答疑编号10700913,点击提问】

　　40、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。参见教材P129。

　　【答疑编号10700930,点击提问】

　　41、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产自身因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。参见教材P129。

　　【答疑编号10704626,点击提问】

　　42、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。参见教材P130。

　　【答疑编号10700951,点击提问】

　　43、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层租金的60%。参见教材P133。

　　【答疑编号10700954,点击提问】

　　44、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。在立项之前因开辟新的交通线路有较大的不确定性，对房地产价格上涨作用还难以显现;在完成之后因对房地产价格的影响基本释放出来，对房地产的升值作用一般会停止。参见教材P133～134。

　　【答疑编号10700949,点击提问】

　　45、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是房地产区位因素。所谓的“学区房”，特别是周边有教育质量高的中小学，正是因为其有良好的外部配套设施，故其房地产价值更高。参见教材P134。

　　【答疑编号10700946,点击提问】

　　46、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是人口因素。某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。参见教材P136。

　　【答疑编号10700969,点击提问】

　　47、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是人口因素。人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。参见教材P136。

　　【答疑编号10700973,点击提问】

　　48、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。提高购房最低首付款比例，上调个人购房贷款利率，缩短最长贷款期限，会提高购房门槛、增加购房支出，从而会减少住房需求，进而会使住房价格下降;反之，会使住房价格上涨。参见教材P138。

　　【答疑编号10700767,点击提问】

　　49、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。如果是卖方市场，则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会导致房地产价格上涨;而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。如果是买方市场，则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨;而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。参见教材P139。

　　【答疑编号10700774,点击提问】

　　50、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨;相反，会使房地产价格下降。如果是卖方市场，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨;而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发企业的“超额利润”。参见教材P138～139。

　　【答疑编号10700744,点击提问】

　　51、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。参见教材P142。

　　【答疑编号10700769,点击提问】

　　52、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是经济发展。GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。参见教材P142～143。

　　【答疑编号10700777,点击提问】

　　53、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是经济因素。居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与生活所需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。参见教材P143。

　　【答疑编号10700798,点击提问】

　　54、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是经济因素。如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这就会增加对居住房地产的需求，从而导致居住房地产价格上涨。如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎达到了应有尽有的程度，边际消费倾向较小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于储蓄或投资，这对房地产价格的影响就不大。但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资或投机，如购买房地产用于出租后转让或将持有房地产当作保值增值的手段，则会导致房地产价格上涨。参见教材P143。

　　【答疑编号10700794,点击提问】

　　55、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是经济因素。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。参见教材P145。

　　【答疑编号10700792,点击提问】

　　56、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】本题考查的是社会因素。通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标称为城市化率或城镇化率。参见教材P146。

　　【答疑编号10700729,点击提问】

　　57、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】本题考查的是社会因素。房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：(1)引起房地产价格上涨;(2)引起房地产价格下跌;(3)起着稳定房地产价格的作用。参见教材P146。