2019房地产估价师《理论与方法》章节精选试题：第八章_第3页

　　二、多项选择题

　　1、成本法主要适用于评估(　)的房地产。

　　A、新开发的

　　B、危险房

　　C、正在开发建设

　　D、计划开发建设

　　E、针对特定使用者的特殊需要

　　2、价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备(　)的条件。

　　A、自由竞争

　　B、房地产开发成本大于平均利润

　　C、房地产开发成本小于平均利润

　　D、房地产开发成本等于平均利润

　　E、该种商品本身可以大量重复生产

　　3、征收国有土地上房屋的土地取得成本包括(　)等。

　　A、场地平整费

　　B、城市基础设施建设费

　　C、渣土清运费

　　D、青苗补偿费

　　E、地上物拆除费

　　4、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括(　)。

　　A、土地取得成本

　　B、建设成本

　　C、管理费用

　　D、销售费用

　　E、投资利息

　　5、投资利润率的计算基数包括(　)。

　　A、土地取得成本

　　B、建设成本

　　C、投资利息

　　D、销售费用

　　E、管理费用

　　6、关于重新购建价格的说法，正确的有(　)。

　　A、重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

　　B、重新购建价格相当于账面价值

　　C、重新购建价格是客观的重新购建价格

　　D、建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

　　E、土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

　　7、引起建筑物物质折旧的因素包括(　)。

　　A、地震

　　B、电梯数量不够

　　C、酸雨

　　D、单行道

　　E、门窗的自然破损

　　8、导致建筑物功能折旧的原因可能是(　)等。

　　A、功能缺乏折旧

　　B、功能落后折旧

　　C、功能过剩折旧

　　D、城市规划改变

　　E、市场供给的过量或需求不足

　　9、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有(　)等。

　　A、意外破坏的损毁

　　B、市场供给的过量

　　C、建筑设计的缺陷

　　D、人们消费观念的改变

　　E、周围环境条件恶化

　　10、完好房的成新度可以是(　)。

　　A、六成

　　B、七成

　　C、八成

　　D、九成

　　E、十成

　　四、简答题

　　1、某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

　　2、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本(不含空调)为1300元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：

　　(1)门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。

　　(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

　　(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

　　(4)该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

　　(5)假设除空调以外，残值率均为零。

　　试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。