2018年房地产估价师考试理论与方法知识点精选题（4）_第2页

　　答案

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是统一计价单位。题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材P186。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是统一计价单位。一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。首期支付30%，那么首期支付的价款就是300×30%=90万，余下300×(1-30%)=210万在年末支付，房地产实际价格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11万元;建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100/90%=111.11，建筑面积单价=288.11/111.11=25930.18868元/平方米，选A。参见教材P186。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是统一计价单位。使用面积=100×0.8=80(㎡)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=10000×80/100=8000(元/㎡)。参见教材P186。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是市场状况调整的方法。此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。2011年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。参见教材P193。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是市场状况调整的方法。从2011年1月末至2011年6月末的期数为5;2011年6月末至2011年10月末的期数为4：2500×(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。参见教材P194。

　　二、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。参见教材P174。

　　2、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是比较法估价需要具备的条件。比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。参见教材P175。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是搜集大量交易实例的必要性。对估价机构和估价师而言，交易实例是一个不断积累的过程，平时就应留意搜集，不能等到需要采用比较法估价时才去搜集。参见教材P176。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是搜集交易实例的要求。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例搜集工作。参见教材P179。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是选取可比实例的必要性。运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。参见教材P179。

　　6、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是选取可比实例的要求。从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至5个可比实例即可。参见教材P179。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　本题考查的是选取可比实例的要求。估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。参见教材P180。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。参见教材P180。

　　9、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。参见教材P181。

　　10、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　本题考查的是统一税费负担。需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。参见教材P184。