答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】 C
【答案解析】
假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P321。
2、
【正确答案】 C
【答案解析】
在选取有关参数和测算有关数值时,房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上。参见教材P322。
3、
【正确答案】 A
【答案解析】
测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内,同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制,不至于在开发过程中出现成本失控。参见教材P322。
4、
【正确答案】 C
【答案解析】
对重新开发、更新改造或改变用途的房地产,都适宜使用假设开发法估价。参见教材P321。
5、
【正确答案】 A
【答案解析】
假设开发法最基本的公式为:待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润。参见教材P323。
6、
【正确答案】 A
【答案解析】
在求取建在工程价值时,需要减去续建利润。参见教材P326。
7、
【正确答案】 D
【答案解析】
后续建设期是从取得在建工程的时间,到竣工的时间。
正常建设期为1年,实际建设期为1.5年,说明花了1.5年时间,只干了1年的工程进度。正常建设期为3年,还剩2年的后续建设期。由于在建工程被人民法院强制拍卖,办理有关变更等交接手续的还要正常期限0.5年,总后续建设期2.5年。综合理解分析题目。
8、
【正确答案】 D
【答案解析】
A只要可以预测开发完成后的收益(如出租或自营用途的房地产),就可以收用益法求取开发完成后的价值;B动态分析法,不需要测算利息和开发利润,体现在折现过程中;C扣除项目实际上还没发生,是未来要发生的;D在预测开发完成后的价值时,不能将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值,而应该结合未来的变动趋势,如长期趋势法。参见教材P333。
9、
【正确答案】 C
【答案解析】
3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235万。参见教材328。
10、
【正确答案】 C
【答案解析】
开发经营期的起点是取得估价对象的日期。参见教材P331。
二、多项选择题
1、
【正确答案】 ACD
【答案解析】
区位、房地产开发企业是既定的,无法选择。参见教材P321。
2、
【正确答案】 BCD
【答案解析】
假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。参见教材P321~322。
3、
【正确答案】 ABDE
【答案解析】
假设开发法包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。所以C选项错误。参见教材P322。
4、
【正确答案】 ACE
【答案解析】
假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值:测算待开发房地产的最高价格;测算房地产开发项目的预期利润;测算房地产开发中可能的最高费用。参见教材P322。
5、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】
动态分析法需要准确考虑各项收入、支出在何时发生。参见教材P328。