2018年房地产估价师考试理论与方法专项训练题之收益法及其运用3_第2页

　　答案部分

　　一、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。参见教材P264。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。参见教材P214。

　　3、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　利率是指单位时间内的利息与本金的比率。参见教材P216。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。参见教材P247。

　　5、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P251。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　收益能力相同相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。参见教材P248。

　　7、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　甲的楼面地价=土地单价/容积率=1400/4=350(元/㎡)，

　　V∞=V40×1/K40=350×(1+6)40/[(1+6)40-1]=387.69(元/㎡)。

　　乙的楼面地价=土地单价/容积率=900/2.5=360(元/㎡)，

　　V∞=V50×1/K50=360×(1+6)50/[(1+6)50-1]=380.67(元/㎡)。

　　则投资乙地块比甲地块更经济。参见教材P221。

　　8、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　该宗房地产的收益价格为：P=(16-8)/(10%-2%)=100万。参见教材P227。

　　9、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，例如期间收益和期末转售收益、基于合同租金的收益和基于市场租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押贷款收益和自有租金收益，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。参见教材P249。

　　10、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。参见教材P213。

　　二、简答题

　　1、

　　【正确答案】 该商场2011年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：

　　(1)商店一层价格的测算：

　　租赁期限内年净收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(万元)

　　租赁期限外年净收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(万元)

　　=375.69(万元)

　　(2)商店二层价格的测算：

　　年净收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(万元)

　　=229.21(万元)

　　该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90(万元)