2018年房地产估价师考试理论与方法专项训练题之房地产估价原则2_第2页

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。参见教材P165。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　替代原则是针对估价结果而言的。参见教材P166。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　重新装修价值=6500/1.1-800*1.1^0.5-500=4646，

　　改变用途价值=8000/1.1-2160*1.1^0.5-500=4713。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　收益递减规律是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。参见教材P168。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P170。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。参见教材P171。

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　现有房地产应维持现状的条件是：新房地产的价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润<现有房地产的价值。参见教材P170。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P172。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】

　　最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模和最佳的档次。参见教材P167。

　　2、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　选项D错误，最高最佳利用应当满足的是价值最大化，选项E错误，流程上紧凑无关最高最佳利用原则。参见教材P167。

　　3、

　　【正确答案】 ABE

　　【答案解析】

　　收益递增递减原理，均衡原理，适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。参见教材P168。

　　4、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】

　　B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P172。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　价值时点只有一个。补地价，是按照新规划对应的时间作为估计时点，新规划对应的时间为2011年5月9日。但是估价对象的状况要回溯2009年12月1日时房地产状况。参见教材P163。

　　2、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。参见教材P163。

　　3、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　在上述情况下价值时点应为现在，而估价对象为历史状况下的情形。参见教材P163。

　　4、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。参见教材P165。

　　5、

　　【正确答案】 错

　　【答案解析】

　　遵循了最高最佳利用原则，则必然遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。参见教材P167。

　　6、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。参见教材P168。

　　7、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　地块总价=200×2500-400×50+400×150=54万。参见教材P169。

　　8、

　　【正确答案】 对

　　【答案解析】

　　运用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P172。