房地产估价师考试《理论与方法》预习试题及答案（15）_第2页

　　1.解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：

　　V=a/r

　　2、计算客房与餐饮年总收益：

　　(1)客房年总收益=(400×200+100×350)×365×(1-25%)=3148.13万元

　　(2)餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44万元

　　3、计算客房与餐饮年总费用：

　　(1)客房年总费用=3148.13×35%=1101.85万元

　　(2)餐饮年总费用=944.44×55%=519.44万元

　　4、计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28万元

　　5、由所给资料计算资本化率：

　　可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9%

　　B=3500/29400=11.9%

　　C=2800/23800=11.76%

　　D=2000/16600=12.05%

　　以其平均数作为估价对象的资本化率：

　　(11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4=11.9%

　　6、从公式求得该宾馆价格为：

　　V=a/r=2671.28/11.9%=22447.73万元

　　2.解：1、设该在建工程的正常购买总价为V。

　　3、续建总费用=2800×40000×60%÷(1+10%)=6109.09万元

　　4、销售税费总额=14396.65×6%=863.80万元

　　5、购买该在建工程税费总额= V×3%=0.03V

　　6、V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V

　　V=7207.53万元

　　故：该在建工程总价为7207.53万元

　　该在建工程单价为1801.88(元/平方米)