2017年房地产估价师理论与方法试题及答案（5）_第2页

　　1.解：

　　1)总有效毛收人A=40000×0.7×(1-20%) ×40×12=1075.2(万元)

　　2)总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(万元)

　　3)年净收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元)，

　　或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元);

　　4)土地总价L=40000/4×2100=2100(万元);

　　5)年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(万元);

　　6)年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(万元);

　　7)建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(万元)

　　8)房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)

　　2.解：

　　(1)重新购建价格C总

　　方法一：

　　1)单价计算(每平方米重新购建价格为C)

　　①建筑安装成本=1200元/㎡;

　　②专业费用=1200×8%=96(元/㎡);

　　③管理费用=(1200+96)×3%=38.88(元/㎡);

　　④销售费用=C×3%;

　　⑤投资利息=(1200+96+38.88+C×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[(1+6%)0.5-1]≈88.930+C×0.2%;

　　⑥销售税费=C×6.5%;

　　⑦投资利润=(1200+96+38.88+ C×3%)×35%=467.208+ C×1.05%;

　　⑧每平方米重新购建价格C=(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)=(1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%)，

　　2)总价计算

　　①建筑安装成本=1200×30000=3600(万元);

　　②专业费用=3600×8%=288(万元);

　　③管理费用=(3600+288)×3%=116.64(万元);

　　④销售费用=C总×3%;

　　⑤投资利息=(3600+288+116.64+C总×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(3600+288+116.64+C总×3%) ×40%×[(1+6%)0.5-1]=266.79+C总×0.2%;

　　⑥销售税费=C总× 6.5%;

　　⑦投资利润=(3600+288+116.64+C总×3%) ×35%=1401.624+C总×l.05%;

　　⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3%+266.79+C总×0.2%+C总×6.5%+1401.624+C总×1.05%，

　　解得C总=6356.394万元。

　　方法二：

　　每平方米重新购建价格C=[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×60%×(1+6%)1.5+　[1200×(1+8%)×(1+3%)+C × 3%× 40%×(1+6%)0.5]+C×6.5%+[1200×(1+8%)x(1+3%)+C×3%]×35%，

　　解得C=2118.798(元/㎡)，

　　则重新购价格=2118.798×30000=6356.394(万元)。

　　(2)折旧计算

　　1)可修复费用=35万元;

　　2)装修折旧费=500 × 1/5 × 3=300(万元);

　　3)设备折旧费=200×1/10×3=60(万元);

　　4)长寿命项目折旧费=(6356.394+35-500-200)×1/60×3=281.069(万元);

　　5)缺乏电梯的功能折旧费=(32×85%-30 × 80%)×12×3/8%×[1-1/(1+8%)57]-(180+60)=1182.085(万元);

　　6)功能过剩引起的折旧费=1/8%×[1-1/(1+8%)57]=12.344(万元)。

　　(3)建筑物现值计算

　　V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90(万元)。