2017房地产估价师理论与方法专项习题四_第2页

　　11.【单选题】

　　某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为().【2005年考题

　　A40年

　　B43年

　　C47年

　　D50年

　　正确答案B,笔记解析：因为40<(50-3)，所以建筑物的经济寿命为3+40=43年。

　　12.【单选题】

　　建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，两者的长短关系有(

　　#an#)

　　A自然寿命≥经济寿命

　　B自然寿命≤经济寿命

　　C自然寿命=经济寿命

　　D无关

　　正确答案A,笔记解析：null

　　13.【单选题】

　　某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于()

　　A物质折旧

　　B功能折旧

　　C经济折旧

　　D会计折旧

　　正确答案C,笔记解析：null

　　14.【单选题】

　　估价上的折旧注重的是()

　　A原始取得价值的减价修正

　　B原始取得价值的摊销与回收

　　C重置价值的摊销与回收

　　D价值的减价修正

　　正确答案D,笔记解析：null

　　15.【单选题】

　　某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4 000 ㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2 500元/㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为()

　　A612.33万元

　　B615.74万元

　　C625万元

　　D648.15万元

　　正确答案B,笔记解析：null

　　16.【单选题】

　　下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是().【2003年考题

　　A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

　　B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

　　C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

　　D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

　　正确答案D,笔记解析：建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同.建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄.建筑物的实际年龄是指建筑物自竣工日期起至估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄，类似于人看上去的年龄.建筑物的有效年龄可能小于也可能大于或等于其实际年龄，类似于有的人看上去比实际年龄小，有的人看上去比实际年龄大。

　　17.【单选题】

　　某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零该建筑物的成新率为()

　　A75%

　　B65%

　　C55%

　　D45%

　　正确答案A,笔记解析：null

　　18.【单选题】

　　因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于().【2003年考题

　　A自然折旧

　　B物质折旧

　　C功能折旧

　　D经济折旧

　　正确答案C,笔记解析：本题考核的是功能折旧.功能折旧也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值损耗.导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑物标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等等。

　　19.【单选题】

　　为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/㎡，安装工程直接费为450元/㎡(其中人工费为50元/㎡)，装饰装修工程直接费为900元/㎡(其中人工费为45元/㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为().【2007年考题

　　A2204.55元/㎡

　　B2397.99元/㎡

　　C3237.60元/㎡

　　D3345.64元/㎡

　　正确答案B,笔记解析：本题考核建筑物的建筑安装装饰工程费.由题意知该建筑物的建筑安装工程费为：(780+780×15%+450+50×75%+900+45×72%)×(1+3.5%)=2397.99元/㎡。

　　20.【单选题】

　　某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为().【2006年考题

　　A1840元/㎡

　　B2840元/㎡

　　C2966元/㎡

　　D3000元/㎡

　　正确答案D,笔记解析：该土地开发完成后的地价=取得该土地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润，所以，由题意可得开发完成后的地价=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+(1000+1500)×6%=3000元/㎡。