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2017房地产估价师理论与方法专项习题一_第2页

中华考试网 [ 2017年6月17日 ] 【大中小】

　　11.【多选题】

　　区位状况比较修正的内容包括( )修正

　　A繁华程度

　　B临街状况

　　C容积率

　　D使用年限

　　E周围环境

　　正确答案A,B,E, 笔记解析：null

　　12.【多选题】

　　下列关于可比实例的说法中，正确的有( ).【2003年考题

　　A可比实例一定是交易实例

　　B可比实例不一定是交易实例

　　C交易实例一定是可比实例

　　D交易实例不一定是可比实例

　　E可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例

　　正确答案A,D, 笔记解析：虽然搜集的交易实例或者交易实例库中存储的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象以及估价目的、估价时点，其中的某些交易实例可能不适用，因此，需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例.这些符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例简称为可比实例.故此，可比实例一定是交易实例，交易实例不一定是可比实例。

　　13.【多选题】

　　易于使用市场法估价的房地产有( )

　　A标准工业厂房

　　B写字楼

　　C古建筑

　　D纪念馆

　　E学校

　　正确答案A,B, 笔记解析：null

　　14.【多选题】

　　在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( ).【2006年考题

　　A卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

　　B卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

　　C买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

　　D应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

　　E买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)

　　正确答案A,B,D, 笔记解析：本题考核的是对交易税费非正常负担的修正.如果卖方、买方应缴纳的税费是正常价格的一定比率，即：应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率，应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率，则：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)，正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)。

　　15.【多选题】

　　运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括( )等.[2005年考题

　　A统一采用总价

　　B统一采用单价

　　C统一币种和货币单位

　　D统一面积内涵和大小

　　E统一付款方式

　　正确答案B,C,D,E, 笔记解析：选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致，形式相同，相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来，为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础.

　　建立比较基准一般包括：①统一房地产范围;②统一付款方式;③统一采用单价;④统一币种和货币单位;⑤统一面积内涵;⑥统一面积单位。

　　16.【多选题】

　　运用市场法估价的操作步骤一般可分为( )

　　A搜集交易实例

　　B选取可比实例

　　C对可比实例的市场价格进行适当的处理

　　D对可比实例的成交价格进行适当的处理

　　E求取比准价格

　　正确答案A,B,D,E, 笔记解析：null

　　17.【多选题】

　　市场法中实物状况比较和调整的内容包括( ).[2006年考题

　　A环境

　　B地形地势

　　C外部配套设施

　　D内部基础设施完备程度

　　E装饰装修

　　正确答案B,D,E, 笔记解析：本题考核的是市场法中实物状况调整的内容.实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度和场地平整程度等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说，主要包括：建筑规模(建筑面积大小)、外观、建筑结构、设施设备、装饰、装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、使用率、层高、完损程度等影响房地产价格的因素。

　　18.【多选题】

　　以下交易属于非正常交易的情况有( )

　　A土地使用权出让拍卖

　　B相邻房地产的合并

　　C房地产涉案拍卖

　　D卖方负责补交土地使用权出让金

　　E买方不负责缴纳契税

　　正确答案B,C,D,E, 笔记解析：null

　　19.【多选题】

　　估价人员搜集交易实例的途径主要有( )

　　A房地产交易当事人

　　B政府有关部门