2017年房地产估价师理论与方法——收益法_第2页

　　2.每层净收益

　　(1)1层大堂由于以包含在整体收益中不需要单独计算的。

　　1层商铺净收益=1000×(1-60%)×75%×90%×60×12=19.44(万元)

　　v=19.44 /10%[1-1/(1+10%)47]=192.2(万元)

　　(2)2-3层商场净收益=1000×2×70%×600=84(万元)

　　v=84/10%[1-1/(1+10%)47]=830.48(万元)

　　(3)4层酒楼净收益=1000×70%×50×12-80000=34(万元)

　　v=34/8%[1-1/(1+8%)47]=413.59(万元)

　　(4)5-10层办公楼净收益=6×20×1800×12×80%×(1-10%)=186.62(万元)

　　V=186.62/7%×[1-1/(1+7%)50-3]=2555.13(万元)

　　(5)11-24层住宅价格=1000×14×4000=5600(万元)

　　计算房地产价格=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40(万元)

　　6年前甲公司提供一宗50年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用20年,期满后无偿归甲方。现今,乙方有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限买下来，甲方也愿意出售。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

　　据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。