2017年房地产估价师理论与方法——成本法_第2页

　　(2)当地征收农地的费用等资料如下：

　　在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/ m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/ m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。

　　该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

　　(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/ m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年;设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年;建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/ m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。

　　试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单自述平均法，小数点后保留两位)

　　(1)土地重新构建价格=(2304.16+2259.6)/2×1000×[1-1/(1+5%)45]/ [1-1/(1+5%)50]=222.17

　　①(市场法)=(A+B+C)/3=2304.16

　　A=2200×100/(100-3)×(1+0.5%)6=2336.94

　　B=2050×100/(100-8)×(1+0.5%)9=2330.56

　　C=2380×100/(100+3)×100/(100-8)×(1+0.5%)4=2244.99

　　②成本法=(150+120+573200/666.67)×2=2259.6

　　(2)建筑物的重新购建价格=1800×4500=810(万元)

　　(3)折旧=109.83+278.1+20=407.93(万元)

　　①物质折旧=10+56+20+23.83=109.83(万元)

　　(a)门窗等费用=10(万元)

　　(b)装修折旧=140×2/5=56(万元)

　　(c)设备折旧=100×2/10=20

　　长寿命项目的折旧=(810-10-140-100) ×2/47=23.83(万元)

　　②功能折旧=264.49+13.61=278.1(万元)

　　(a)功能缺乏=19.44/7%×[1-1/(1/7%)45]=264.49(万元)

　　年租金损失=(40×4500×12×85%-38×4500×12×80%)×(1-35%)=19.44(万元)

　　(b)功能过剩=1/7%×[1-1/(1+7%)45]=13.61(万元)

　　③经济折旧=20(万元)

　　(3)写字楼现值=222.17+810-407.93=624.24(万元)