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房地产估价师理论与方法练习题及答案二_第2页

中华考试网 [ 2017年6月3日 ] 【大中小】

11.估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（）万元。

A.466；B.526；C.535；D.545.

答案：B，解析：市场价格=(420+448/280*300+(595-30)/340*300)/3+60=526万元。

12.某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款为一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买房应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。

A.90.19；B.95.85；C.100.57；D.105.28

答案：C。解析：建立比较基础后的总价=（10000×100/10000-60+3）/（1+6%）+60=100.57万元。

注意：除以10000，是将元换算为万元。

13.某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（）元/m2。

A.8485；B.8536；C.10038；D.10098.

答案：D。解析：9月价格=7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100=10098元/m2。

14.为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，该可比实例经调整后的比较单价为（）元/m2。

A.7737.83；B.8145.08；C.8423.57；D.8573.77

答案：B，解析：8000×（1+0.3%）6=8145.08元/m2

15.某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。

A.66.34；B.98.42；C.984.20；D.1213.85.

答案：B。解析：价值减损额=(420-220)/8.5%*(1-1/(1+8.5%)10)-((420-40)-(220-25))/8.5%*(1-1/(1+8.5%)10)

=98.42万元。

16.关于成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（）

A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算；

B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算；

C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算；

D.应按它们在估价时点的正常水平来估算。

答案：D，解析：成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在估价时点的正常水平来估算。