房地产估价师理论与方法练习题及答案_第2页

11．估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ B ）万元。A．75.00; B．75.60;  C．83.60; D．86.00

答案：B，=86－8－3×0.8

12．某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（ B ）元/㎡。

A．5110.51;B．5307.26; C．5549.95; D．5638.13

答案：B，=6500*1.0385*1.0004*0.9986*0.9828*0.9645*0.9217*0.9008

13．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ A ）。

A．空置率偏小; B．运营费用偏大; C．收益期限偏短; D．报酬率偏高

答案：A，除A项外，其它选项会导致估价结果偏低。

14．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ B ）。

A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间;  

B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间;       

C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间;   

D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间.

15．关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ B ）。

A．净收益包括有形收益和无形收益;B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C．通常只有客观收益才能作为估价依据；D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

16．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ C ）万元。  

A．245; B．275; C．315; D．345

答案：C ，运营费用包括房地产税、保险费、人员工资及办公费、正常运转成本及为承租人提供服务的费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税，其中房地产折旧额指的是会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，但应包含估价上的建筑物折旧费，500－30－50－40－65＝315（万元）。

17．某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ C ）万元的贬值。

A．548.19; B．558.15; C．567.39; D．675.40

答案：C

18．某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ B ）。

A．17.13%; B．18.30%; C．18.61%; D．21.47%

答案：B

解析：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用）

开发利润=20%×（600＋900＋50＋60）=322（万元）

成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）=322/（600＋900＋50＋60＋150）=18.30%

19．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ C ）万元。

A．35.00; B．56.29; C．86.29; D．180.00

答案：C， 30＋(5/8%)×[1－1/（1＋8%）30]＝86.29（万元）。

20．某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ A ）

A．0.5年和1年; B．0.5年和1.5年; C．0.5年和2年; D．1年和1.5年

答案：A，首先明确估价时点，估价时点是在现在取得该在建工程之日，在取得土地到建成于在建工程需求0.5年，因此用成本法计算该在建工程中土地取得费用的投资利息应为0.5年，而对采用假设开发法计算该在建工程开发完成后的价值对于估价时点应折现为1年。在现金流量折现法中，估价对象开发完成后价值是在估价时点之后未来某时点市场状况下，未来房地产状况下价值，此题中既有预售也有延迟销售，由于在整个销售期(1年)中均匀销售，可视为在销售期期中一次性售完，此时距估价时点为1年，因此折现期为1年。