2017房估师《房地产估价理论与方法》考前仿真模拟题及答案解析_第2页

　　11、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是( )。

　　A.高层建筑地价分摊

　　B.房地产投资价值评估

　　C.因环境污染导致的房地产价值减损评估

　　D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

　　正确答案：B

　　12、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为( )元。

　　A.49627

　　B.57647

　　C.65548

　　D.65920

　　正确答案：C

　　13、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。

　　A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

　　D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　正确答案：C

　　答案解析：

　　本题考核的是房地产估价的本质。为了进一步理解和把握房地产估价的含义，做好房地产估价工作，还应对房地产估价的本质有以下5点认识：(1)房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格;(2)房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价;(3)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证;(4)房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内;(5)房地产估价既是科学又是技术。

　　14、企业( )的，其财产需要作相应的分割，从而需要估价为财产分割提供参考依据。

　　A.分立

　　B.改制

　　C.合并

　　D.合资

　　正确答案：A

　　15、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有( )。

　　A.扎实的理论知识

　　B.广泛的人际关系

　　C.丰富的实践经验

　　D.良好的职业道德

　　正确答案：B

　　16、有关价值与价格的说法正确的是( )。

　　A.价值是价格的波动中心

　　B.价值是价格的外在表现

　　C.价值是实际发生、已经完成并可以观察到的事实

　　D.价格是内在的、客观的和相对稳定的

　　正确答案：A

　　17、一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。

　　A.估价机构

　　B.估价师

　　C.估价报告使用者

　　D.估价委托人的估价需要

　　正确答案：D

　　答案解析：

　　本题考核的是估价目的的本质。估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的，应当由委托人根据其估价需要提出。

　　18、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是( )。

　　A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

　　B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

　　C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

　　D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

　　正确答案：D

　　19、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。

　　A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

　　B.现时该房改房上市交易的正常价格

　　C.现时该房屋的房改成本价

　　D.当时该房屋的房改成本价

　　正确答案：B

　　答案解析：

　　本题考核的是房地产分割的需要。房地产分割一般不宜采用实物分割的方法。因为许多情况下房地产在实物形态上难以分割，如果进行实物分割就会损害房地产的效用，所以通常是采用折价等方法处理。例如，夫妻闹离婚，原共有一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中的一方获得该套住房，该方再按照该套住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。

　　20、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。

　　A.挂牌底价

　　B.正常市场价格

　　C.竞买人可承受的最高价

　　D.最可能的成交价

　　正确答案：C

　　答案解析：

　　本题考核的是挂牌出让中竞买人报价的确定。挂牌出让时，竞买人在测算其报价时是依据自身条件以及自己对未来房地产市场的预期，测算结果本质上是投资价值，不是市场价值。也就是竞买人可承受的最高价。