房地产估价师考试习题：房地产基本制度与政策答案（14）_第2页

　　房屋重置价构成因素增减的一般原则

　　本文的估价对象是工业厂房，而且大部分的估价目的是抵押贷款，它有别于其他用途、其他估价目的，因此其房屋重置价构成因素增减的原则主要如下。

　　(一)房屋建安工程费依客观成本为准，要对实际成本进行增减在估算房屋建安工程费时，往往估价人员会向委托方索取当时该房屋建筑安装的预算或决算资料，此时不能简单盲目地以其当时实际发生的房屋建安费通过指数调整法来求取。如果采用这种方法时，要分析其实际成本与社会的客观成本的差异，进行必要的增减。

　　如果采用单位比较法(结合指数调整法)时，应认真分析并比较区别估价对象房屋与选择参照的房屋在房屋建筑特征中的各种条件差异，对差异部分作必要合理的房屋建安工程费增减。

　　(二)“一定比率”的选取要依估价对象实际状况进行增减前期费用、基础设施建设费、管理费等项目的取值，一般都是以“房屋建安工程费”(或与之相关联的“开发成本”)为基数，按“一定比率”来计取。这时“一定比率”的取值大小要与估价对象实际状况相匹配，这是对价值构成因素增减的一种变相处理手段，其增减原则应视估价对象的实际状况(在前面的“注意事项”中已述，此不重复)。

　　(三)依房地产最初投资者获取投资利润的方式不同进行因素的增减主要针对“开发利润”及“销售税费”。自用项目毕竟与开发销售项目不同，工业厂房大多是自用(少数是出租)，它的主要模式是：投资建厂→生产产品→销售产品→回收投资获取利润。它与开发房地产销售项目有着本质的区别，房地产开发项目的利润是通过销售房地产而取得，而自用工业厂房项目的利润是通过其工厂生产的产品来获取利润。其理由是：①兴建工业厂房项目的共同特点为耗资巨大、用途单一、自然损耗大、原设计用途难以改变(或改变用途要耗费大量资金)、难以出售;②工业厂房项目它注重的是其生产出的产品利润，除非产品滞销失|考试大|去市场竞争力或经营不善，使投资者难以赚取投资利润回收原始投资，否则也不愿意转让厂房。

　　因此，在对工业厂房项目估价而确定房屋重置价时，不应含有销售税费，可视情况适当少量的计取开发利润。

　　(四)应区分在建项目、停建项目与停产项目进行因素增减在建项目应按工程形象进度估算建安工程费外，还要考虑其效应不能发挥对房屋价值的减损;停建项目除了按在建项目考虑之外，还应考虑停建项目对今后要续建时所带来的返工及不利影响因素;停产(停止生产产品)项目应考虑转换生产产品所需要的新增建安投入，即效用改变对原工业用房的价值减损。

　　作业估价师必须具备的专业知识和能力

　　每个房地产估价师所学的专业和知识结构不同，主攻的估价方向及估价方法不同，某一方面的估价经验和熟练程度也不同。因此对于工业用房的重置价评估最好要配备造价专业、工民业专业或相近专业的估价师，因为他们对房屋的特征观察、描述、估算都比较得心应手，只有这样才能有助于提高估价结果的准确性和估价报告|考试大|的质量，才有可能降低估价风险、提高估价机构资信。

　　成本法是最为广泛被采用的估价方法之一，而正确确定房屋重置价是成本法最为关键的步骤之一。目前，相当部分的估价人员由于主观与客观原因，不认真分析工业用房的建筑特征，对不同结构、层数、建筑特征的房屋的差异性没有进行必要的价值增减，盲目拷贝“格式范本”，其估算出的房屋重置价根本不能反映出估价对象房屋的真实客观性。本文虽然是针对工业用房的重置价求取而言，但对其他用途的房屋，尤其是对拆迁估价所涉及到的个人自建房也都具有一定的参考作用