2016年注册房地产估价师《理论与方法》判断题模拟（四）_第2页

　　10、消费者的现时需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：消费者的现时房地产需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于他对未来房地产价格涨落的预期。

　　11、甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。　(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：面地价=3000/1.6=1875元/m2

　　楼面地价=3500/1.8=1944.44元/m2

　　12、使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。但反过来不一定成立。

　　13、抵押价值是在抵押期间的某一时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。

　　14、楼面地价等于土地单价除以容积率(　)。

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：楼面地价等于土地单价除以容积率。

　　15、一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。

　　16、市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：Y

　　解析：如果市场法测算出的价值大大高于收益法、成本法测算出的价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。

　　17、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。

　　18、对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。 ( )

　　Y.对

　　N.错

　　答案：N

　　解析：市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。