2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第六章第四节_第2页

　　三、不同收益类型房地产净收益的测算(掌握)

　　(1)类型一：出租

　　出租的房地产净收益的测算

　　◆净收益=租赁收入-由出租人负担的费用

　　◆租赁收入(2项)：租金收入、租赁保证金或押金的利息收入。

　　◆出租人负担的费用(6项)：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。

　　◆现实中出租人负担的费用——名义租金，计算时要转变成实际租金——由双方在租赁合同中约定。

　　(2)类型二：自营

　　自营的房地产净收益的测算

　　1)商服经营的房地产：

　　净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-归属于商服经营者的利润

　　2)工业生产型房地产：

　　净收益=产品销售收入-生产成本-销售费用-销售税金及附加-管理费用-财务费用-归属于生产者的利润

　　3)农地净收益的测算：

　　净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润

　　(3)类型三：自用或尚未使用

　　自用或尚未使用的房地产净收益的测算，可比照有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较调整得出。

　　(4)类型四：混合收益的房地产

　　混合收益的房地产净收益的测算：3种方法。

　　1)方法1：把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。

　　2)方法2：首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。

　　3)方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。

　　——总的原理，都是收益减去费用，计算净收益。

　　四、净收益测算应注意的问题(熟悉)

　　(1)有形收益和无形收益

　　◆有形收益是估价对象带来的直接货币收益;

　　◆无形收益是估价对象带来的间接利益;

　　在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。

　　◆无形收益通常难以货币化，难以在测算净收益时予以考虑，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益。

　　(2)实际收益和客观收益

　　◆实际收益是估价对象实际获得的收益，一般不能直接用于估价。

　　◆客观收益是估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有这种收益才能用于估价。

　　【重点】租约的限制

　　评估出租人权益价值，租赁期间应采用合同租金;租赁期间届满后和未出租部分，应采用市场租金。

　　【记忆】

　　租赁期内——合同租金

　　租赁期外——市场租金

　　(3)乐观估计、保守估计和最可能估计

　　◆求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于面临不确定性，存在三种状态，乐观估计、保守估计、最可能(或折中)估计。

　　◆在实际估价中，不仅客观上可能存在上述三种估计，而且可能会为故意高估估价对象价值而对净收益作出过高的估计，或者为故意低估估价对象价值而对净收益作出过低的估计。

　　◆为避免出现这种情况，应要求估价师同时给出未来净收益的三种估计值：较乐观的估计值、较保守的估计值、最可能的估计值。

　　①评估抵押价值因遵守谨慎原则应选用较保守的估计值。

　　②评估投资价值，因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值。

　　③其他目的的估价一般应选用最可能的估计值。

　　(4)重置提拨款的扣除方式

　　五、净收益流模式的确定

　　(1)净收益每年基本上固定不变

　　净收益A的求取方法：

　　①过去数据简单算术平均法

　　②未来数据简单算术平均法

　　③未来数据资本化公式法(最合理的方法)

　　(2)净收益每年基本上按某个数额递增或递减

　　(3)净收益每年基本上按某个比率递增或递减

　　(4)其他有规律变动的情况

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