2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第三章第四节_第4页

　　(4)视觉环境：房地产周围安放的东西是否杂乱，例如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。

　　(5)卫生环境：清洁卫生状况，包括垃圾堆放等情况，对房地产价格也有影响。

　　(6)人文环境：人文环境包括该房地产所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用状况等。声誉好、居民素质高、生命财产均安全地区的房地产价格必然高于其他地区的房地产价格。

　　此外，房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境状况，它们的高低或大小对房地产价格也有影响。

　　总结：本节的考点，主要集中于对三类自身因素(实物、权益、区位)的区别。

　　三、人口因素

　　房地产特别是住宅的需求主体是人，人口是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素，人口数量、结构、素质 等状况，对房地产价格有很大的影响。(人口红利)

　　(一)人口数量

　　(1)人口数量增加，房地产需求增加，房地产价格上涨;人口数量减少，房地产需求减少，房地产价格下降。(人口红利，为啥要纠正计划生育政策，全面实施二孩政策)

　　人口增长=自然增长(生死)+机械增长(人口迁移)

　　(2)反映人口数量的相对指标——人口密度 。人口密度高，该地区房地产求多于供，价格高。但是如果人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低。

　　(二)人口结构

　　人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。有人口家庭构成和家庭人口规模。

　　家庭人口规模小型化 (核心家庭、丁克、独身)，家庭平均人口下降，家庭数量增多，住宅需求总量将会增加，住宅价格上升。

　　(三)人口素质

　　人口素质，居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨。

　　四、制度政策因素

　　(一)房地产制度政策(熟悉)

　　包括：房地产的所有制、使用制、交易管理制度、价格政策 。

　　改革城镇住房制度和国有土地使用制度，推行住宅商品化，实行住房分配货币化，允许国有土地使用权出让、转让、出租，可以使房地产价格显现出来，并反映房地产供求状况，同时也受房地产供求的影响。

　　(1)房地产所有制

　　1土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖。

　　②房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，可以买卖。

　　③土地没有所有权价格，只有土地使用权价格。

　　④土地使用权有使用期限，一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。

　　⑤国有建设用地由政府独家垄断供应，土地供应政策(包括供应量、供应结构和供应方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。

　　(2)价格政策

　　政府对房地产价格高低和涨落的态度及相应采取的干预或管制方式和措施等，包括是实行市场调节价还是政府指导价或政府定价 。

　　房地产价格政策可分为抑制价格政策和刺激价格政策 ，低价格政策和高价格政策 。

　　抑制价格政策，控制房地产价格上涨。

　　刺激价格政策，促使房地产价格上涨。

　　(这两个政策控制的是价格变化的趋势 )

　　低价格政策，使房地产价格处在较低水平。

　　高价格政策，使房地产价格处在较高水平。

　　(这两个政策控制的是价格的绝对水平 )

　　17版教材中含义变化了

　　●政府对房地产价格的干预或管制方式，可能是制定最高限价、最低限价或直接定价 ，也可能是通过一些其他措施来调控价格。如增加土地供应;规定开发企业按照合理的成本和利润率定价;最高限价;金融、税收、限购等手段。

　　(二)金融制度政策(货币、信贷政策)(掌握)

　　(1)放松货币政策，通常导致房地产价格上涨;收紧货币政策，通常导致房地产价格下降。

　　(2)房地产信贷政策 包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向(例如是投向房地产开发贷款还是个人购房贷款)，提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，延长或缩短最长贷款期限，提高或降低房地产抵押率上限等。

　　(3)严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨;反之，会使未来的商品房价格下降。

　　(4)提高购房最低首付款比例、上调个人购房贷款利率、缩短最长贷款期限，会提高购房门槛、增加购房支出，从而会减少住房需求，进而会使住房价格下降;反之，会使住房价格上涨。

　　(三)税收制度政策(掌握)——税收工具

　　(1)新开征、暂停征收、恢复或者取消征收房地产税收，提高或者降低税率或税额标准等，会对房地产价格有影响。

　　(2)不同种类的房地产税收，导致房地产价格变动的方向、程度和速度是不尽相同的。

　　(3)按照征收环节，可分为房地产开发环节、交易环节和保有环节的税收。