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2020年房地产估价师《理论与方法》章节知识点：第二章第二节_第2页

来源：中华考试网 [ 2019年11月14日 ] 【大中小】

　　2.外部性：

　　(1)正外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。如：政府建设绿地。

　　(2)负外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。如：工厂排污、汽车噪声。

　　八、易受限制(熟悉)

　　1.政府对房地产限制的四种特权：

　　(1)管制权——直接对房地产利用加以干涉，如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，禁止在居住区内建设某些工业项目或商业设施等。

　　(2)征税权——对房地产征税。

　　(3)征收权——为了公共利益而征收。

　　(4)充公权——政府在业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可无偿收回房地产。

　　2.易受限制还表现为：不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策、政局等变化的影响。

　　九、难以变现

　　1.难以变现也称为变现能力弱、流动性差。

　　2.变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。能够随时、快速转换为现金且没有损失或者损失较小的，变现能力强;反之，变现能力弱。

　　3.房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，变现能力弱。

　　4.影响某宗房地产变现能力的因素(七项)：

　　①通用性;

　　②独立使用性;

　　③可分割转让性;

　　④区位;

　　⑤开发程度;

　　⑥价值大小;

　　⑦市场状况。

　　(其他都是正比关系，只有价值大小是反比关系。结合实践经验，理解性记忆)

　　【2012年真题】不同房地产的变现能力不同。房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。不同类型的房地产在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同，影响某宗房地产变现能力的因素主要有：(1)通用性;(2)独立使用性;(3)可分割转让性;(4)区位;(5)开发程度;(6)价值大小;(7)市场状况。参见教材P66。

　　【例题】对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有(　)。

　　A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

　　B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

　　C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

　　D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

　　E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因;选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易;选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现;选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的;选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。这种题目，可以结合我们的生活常识，对照理论，进行分析。参见教材P66。

　　十、保值增值

　　1.房地产因土地总量不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而不断增加。

　　2.引起房地产价格上涨的原因：

　　①对房地产投资改良，如重新装修，更新或添加设施设备，改进物业管理;——投资增值

　　②外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等;——自然增值

　　③需求增加，例如经济发展和人口增加带来房地产需求增加;——自然增值

　　④房地产使用管制改变，例如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住、办公、商业用途，增加容积率;——自然增值

　　⑤通货膨胀;——房地产保值

　　3.房地产自然增值：外部性、需求增加、管制改变。

　　【2013年真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。