2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产的含义_第2页

　　■可及性—由外到内：进来的方便程度 ■便捷性—由内到外：出去的方便程度

　　3、房地产的周围环境和景观是指该宗房地周围的自然环境、人文环境和景观。人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、素质)、治安状况、相邻房地产的利用状况等

　　4、房地产的外部配套设施是指该宗房地外部的基础设施和公共服务设施

　　■基础设施：道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施

　　■公共服务设施：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施

　　□区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的(不排除相同的商品在不同的购物环境中售价不同)

　　四、房地产的其他名称○

　　□不动产：中、法、意、日 物权法、法国民法典、担保法、日本和意大利民法典

　　□物业：香港→地产、物业、楼宇、房地产混用

　　□ real estate 和 real property

　　五、房地产的基本存在形态○3种

　　□土地形态。单独看待土地：■无视建筑物的存在 ■考虑建筑物存在对土地价值的影响

　　□建筑物形态。单独看待建筑物：■无视土地的存在 ■考虑土地存在对建筑物价值的影响

　　□房地形态——土地与建筑物合在一起并在估价时点时把它们作为一个整体来看待

　　□独立估价与部分估价的区别

　　■独立估价——评估土地价值时不考虑建筑物的影响，或评估建筑物价值时不考虑土地的影响

　　■部分估价——评估土地价值时考虑建筑物的影响，或评估建筑物价值时考虑土地的影响

　　□本书主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别如下：

　　■房地产——可指土地、建筑物、土地与建筑物的合成体 ■土地—仅指土地部分

　　■建筑物——仅指建筑物部分 ■房地——专指土地与建筑物的合成体

　　□通常使用“地上建筑物”，其含义一般是指土地范围内的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分。在实际估价中要注意判定具体所指。

　　六、房地产含义的总结