2018年房地产估价师考试章节辅导:对房地产估价的基本认识_第2页

　　②所有的估价都有误差：评估价值=真实价值+误差

　　③估价允许误差较大(10%～20%)。法官使用“误差范围”的指标。其概念是评估价值与估价对象的“真实价值”偏差的可接受范围。如评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。

　　④判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较

　　⑤一般不会重复来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等间接对其估价结果肯定或否定

　　□防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等

　　①房地产估价规范 ②城市房屋拆迁估价指导意见 ③房地产拆迁估价指导意见

　　★估价业务的技术规范和职业道德规范的估价标准、规则、指南等：■国际估价标准委员会(International Valuation Standards Committee，简称IVSC)：国际估价标准(International Valuation Standards，IVS);■欧洲估价师协会联合会(The European Group of Valuers' Associations，简称TEGoVA)：欧洲估价标准(European Valuation Standards，EVS);■美国估价促进会估价标准委员会(The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation)：专业估价操作统一标准(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP);■英国皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyors，简称RICS)：评估和估价标准(RICS Appraisal and Valuation Standards);日本：不动产鉴定评价基准;■台湾“内政部”：不动产估价技术规则;香港测量师学会：物业估值准则(The HKIS Valuation Standards on Properties)。

　　5、既是一门科学也是一门艺术

　　□估价师的实践经验很重要

　　□影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握和量化

　　□必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于综合判断艺术水平

　　□因此估价师一般要求有一定年限以上的估价实践经验

　　三、房地产估价的必要性◎

　　㈠专业估价存在的基本前提 □独一无二 □价值量大

　　一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”2个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种资产若不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或常人依照通常方法便可得知，就不需要专业估价;②一种资产虽具有独一无二特性，但若价值量不够大，聘请专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，也不需要专业估价。

　　㈡房地产为何需要专业估价

　　□典型的不完全市场：不可移动性、独一无二性、价值量大

　　□有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，故需估价师提供市场信息，进行“替代”市场的估价

　　估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产交易秩序

　　□评估一般分专业

　　㈢房地产估价在估价行业中占主体

　　□房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少

　　□房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少

　　房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要提供估价服务，房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。

　　□房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

　　【判断】房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。