2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（10）_第2页

　　保险价值通常不包含不可损毁的土地价值，是指建筑物的重建成本和重建期间的经济损失。

　　六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格

　　中国通常不存在土地所有权价格评估。房地产使用价格主要是指土地使用权价格(建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权)，其他权益的价格主要有租赁权价格、抵押权价格、地役权价格。

　　七、实际价格和名义价格，实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

　　八、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格

　　房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。在房地产的现货价格和期货价格中，最典型的是现房价格(含土地价格)和期房价格(含土地价格)。期房价格与现房价格之间的关系有：期房价格=现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。

　　九、市场调节价、政府指导价和政府定价，政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。

　　十、基准地价、标定地价和房屋重置价格，基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。

　　十一、土地价格、建筑物价格和房地价格

　　根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格。房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有：(1)房地价格=土地价格+建筑物价格;(2)土地价格=房地价格-建筑物价格;(3)建筑物价格=房地价-土地价格。

　　十二、总价格、单位价格和楼面地价，楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积，由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价/容积率。

　　十三、起价、标价、成交价和均价，起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的价格水平。

　　十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。当拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。因此有保留价的拍卖中，最高应价不一定就是成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，该最高应价才能成为成交价。