房地产估价师理论与方法看完必过4_第4页

　　十一、房地产行政管理的需要(2008年考点)

　　《城市房地产管理法》提出的下列房地产行政管理要求：

　　(1)第十三条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”—但如何确定最低价，需要估价提供参考依据。

　　(2)第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”;第四十三条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”一但如何相应调整土地使用权出让金(即改变土地用途的补地价应为多少)，需要估价提供参考依据。

　　(3)第三十四条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”;第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”—但如何确定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，需要估价提供参考依据。

　　(4)第三十五条规定：“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”—但如何判断房地产权利人申报的成交价是否不实，需要估价提供参考依据。

　　(5)第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时……依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，或者“按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”;第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”;第五十五条规定：“房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”——但如何确定应缴纳的土地使用权出让金数额，如何知道转让房地产所获收益中多少为土地收益，如何知道拍卖所得的价款中多少为土地使用权出让金，如何知道出租房屋的租金中含有多少土地收益，均需要估价提供参考依据。

　　(6)第五十二条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”—但如何知道一同拍卖的所得中多少为新增房屋所得，需要估价提供参考依据。

　　【2008年试题】拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得( )。

　　A.抵押人无权优先受偿

　　B.抵押人有权对全部房地产优先受偿

　　C.抵押权人有权优先受偿

　　D.抵押权人无权优先受偿

　　答案：D

　　十二、其他方面的需要

　　对房地产估价的需要，除了上面列举的，还有许多，例如：

　　(1)办理出国移民提供财产证明需要的估价服务。

　　(2)房地产开发经营过程中需要的估价服务。在房地产开发经营过程中，从房地产开发项目可行性研究到开发完成后的房地产租售等，都需要房地产估价为投资估算、收入预测、房地产定价等提供参考依据。

　　(3)建设用地使用权期间届满需要的估价服务。国有建设用地使用权出让合同(过去称为国有土地使用权出让合同，简称土地使用权出让合同、出让合同)约定的使用期限届满，土地使用者申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订出让合同，依照规定支付出让金等费用。确定该出让金等费用，一般需要估价提供参考依据。出让合同约定的使用期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，建设用地使用权由出让人无偿收回，但地上建筑物、构筑物及其附属设施可能按出让合同约定，由出让人收回，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。确定该地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，也需要估价提供参考依据。

　　(4)房地产投资信托基金(Real Estate lnvestment Trust，REITs)需要的估价服务。

　　(5)房地产价格复核或鉴定的需要。在房地产征收、强制拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供依据的估价结果或估价报告有异议的情况。例如，在房屋征收中，通常出现某一方特别是被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估或鉴定。在房地产司法拍卖中，被执行人通常对为人民法院确定拍卖保留价提供依据的评估价或估价报告有异议，认为评估价过低导致其财产被低价拍卖，从而也要求对估价结果或估价报告进行复核或者鉴定。

　　(6)涉案房地产估价的需要。对各种涉及房地产的违纪、违法、违规和犯罪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量(如面积)，而且考虑涉案房地产的价值量。例如，对领导干部涉嫌利用职权和职务影响，在商品房买卖置换中以明显低于市场价格购置而谋取不正当利益的，所购置的商品房价格是否明显低于市场价格。对国家工作人员非法收受他人房地产的“受贿罪”，收受房地产的价值是定罪量刑的重要依据。对涉嫌犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，是否存在低价出让;对犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，其低价的程度，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案、人民法院判决等提供相关参考依据。

　　一、重要考点

　　1.估价当事人、估价目的(2012年出了一道多选题)、价值时点和价值类型，是本讲重要考点，建议大家结合教材第12章相关内容对比学习。

　　2.估价假设和估价方法，2012年出了两道多选题，一道判断题，共5分，建议大家结合教材第12章相关内容对比学习。

　　3.房地产估价师职业道德的八项内容是2008、2009、2011年考点。

　　二、内容讲解

　　第一章 房地产估价概论

　　第三节 房地产估价的要素

　　一、估价当事人