2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》高频考点(4)_第2页

　　第六章　比较法及其运用

　　第一节　比较法概述

　　1.比较法：选取一定数量、符合一定条件，与估价对象类似房地产，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比较价格。(P173)

　　2.比较法的理论依据——替代原理。(P174)

　　3.比较法适用的估价对象(P174)

　　(1)适用：同类，交易活跃。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。

　　(2)不适用：类似少(特殊厂房、机场、教堂、寺庙等)，很少发生交易(学校、医院、行政办公楼)，可比性差(在建工程，因为完工率差别很大)。

　　4.比较法的条件：在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易。(P174)

　　第二节　搜集交易实例

　　满足数量与质量的要求。(P176)

　　第三节　选取可比实例

　　1.数量要求：3～5个。(P180)

　　2.质量要求(P180～181)

　　(1)相似

　　区位相近。应与估价对象处在同一供求范围内;用途相同;权利性质相同;档次相当;规模相当，0.5～2倍范围内;建筑结构相同。

　　(2)可比实例的交易方式应适合估价目的。

　　(3)可比实例的成交日期应接近价值时点(一年以上的不采用)。

　　(4)可比实例的成交价格应尽量为(或可修正为)正常价格。

　　第四节　建立比较基础

　　1.统一财产范围(P182～183)

　　2.统一付款方式(P183)

　　3.统一税费负担(P184)

　　4.统一计价单位(P186)

　　第五节　交易情况修正

　　1.造成成交价格偏离正常价格的因素(P189)

　　2.交易情况修正的方法(P190～191)

　　第六节　市场状况调整

　　1.市场状况调整系数是(1±T%)。(P192)

　　2.市场状况调整的价格变动率法(P194)

　　第七节　房地产状况调整

　　1.房地产状况调整方法(P198)

　　第八节　计算比较价值

　　百分比修正、调整下的乘法公式(P202)

　　比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。