房地产估价师《房地产估价理论与方法》考点：净收益测算基本原理_第2页

　　净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率(netincomeratio，NIR)。因为净收益等于有效毛收入减去运营费用，所以净收益率是运营费用率的补集，即：

　　NIR=1-OER

　　潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益等，通常以年度计，并假设在年末发生。

　　(二)基于营业收入测算净收益的基本原理

　　有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益，其业主与经营者是合二为一的，例如旅馆、娱乐中心、汽车加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有以下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，例如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。例如，某餐馆正常经营的收入为100万元，费用为36万元，经营者利润为24万元，则基于营业收入测算的房地产净收益为100-36-24=40(万元)。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。