2017房地产估价师理论与方法章节讲义：第一章第二节房地产估价的需要_第2页

　　转让方式增多，包括：买卖、互换、赠与、作价入股、作价出资、抵偿债务等。

　　租赁有房屋租赁、土地租赁、土地使用权出租等。

　　房地产租赁情况下的估价服务包括，确定租金，调整租金、续租时的租金确定、租赁权价值、出租人提前结束租约时对承租人的补偿等。

　　六、国有建设用地使用权出让的需要 (掌握)

　　招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价

　　拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的最高出价

　　挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的最高报价

　　协议出让方式中，协议出让的最低价和最高价

　　七、房地产分割的需要 (熟悉)

　　一般采取折价或者拍卖变卖价款分割、实物分割时，需要根据差价进行多退少补

　　八、房地产损害赔偿的需要 (掌握)重点在于损失额的确定和计算(重要考点)

　　损害赔偿的情况

　　因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估

　　新建建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照、视野等造成相邻房地产价值损失的评估

　　使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的评估

　　因施工中不慎使邻近建筑物倾斜造成邻近房地产价值损失的评估

　　因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估

　　因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成的损失的评估

　　因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的评估

　　因异议登记不当，造成房地产权利人损害的评估

　　因非法批准征收，使用土地，对当事人造成损失的评估

　　其他房地产损害赔偿相关评估

　　作为选择题，以及计算题的考点，要注意：

　　不修复情况下的价值减损=损坏前后的市场价差

　　修复带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值

　　损害经济上是否可被修复，修复的必要费用小于修复后的价值增加值(成本效益原则)

　　损害造成的相关经济损失，主要是搬迁费和临时安置费

　　总损失额=修复必要费用+修复后的价值减损额

　　某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为(　)元。(2011年真题)

　　A.49627

　　B.57647

　　C.65548

　　D.65920

　　『正确答案』C

　　『答案解析』该住宅因被水淹造成的损失包括两块：一是重新装修费用，二是损失租金。都要折算到现在时点。

　　50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)参见教材P22。

　　李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为(　)元。(2009真题)

　　A.5000

　　B.12574

　　C.12650

　　D.13911

　　『正确答案』B

　　『答案解析』损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值

　　租金净收益现值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574

　　损失之和=5000+7574=12574

　　参见教材P22。

　　九、房地产争议调处的司法鉴定的需要 (掌握)、

　　房地产征收、强制拍卖、损害赔偿等情况下出现

　　十、企业有关经济行为的需要 (熟悉)

　　企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等

　　十一、房地产行政管理的需要 (了解)

　　十二、其他方面的需要

　　为出国需要提供财产价值证明的估价

　　房地产信托投资基金REITS的估价需要

　　房地产开发经营过程中需要的估价服务

　　建设用地使用权期间届满需要的估价服务