房地产估价师《房地产估价理论与方法》考点：重新购建价格的求取_第2页

筑物，一般只好使用重置价格，或者尽量做到"形似"。

重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是"替代原理"的体现。由于技术进步，使原有的许多材料、设备、结构、技术、工艺等都已过时落后或者成本过高，而采用新的材料、设备、结构、技术、工艺等，不仅功能更加完善，而且成本会降低，因此重置价格通常低于重建价格。

建筑物重新购建价格的求取方法：

建筑物重新购建价格可采用成本法、市场法求取，也可通过政府或其授权的部门公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。

成本法求取建筑物重新购建价格，相当于成本法求取新建成的建筑物价值，

其中，求取建筑安装工程费的方法有单位比较法(comparative-unit method)、分部分项法(unit-in-place method)、工料测量法(quantity survey method)和指数调整法(index method)。

后续开发经营期：

为了预测开发完成后的价值和后续各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期(以下简称开发经营期)。开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即估价时点)，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。

建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。建设期又可分为前期和建造期。

经营期可根据未来开发完成后的房地产的经营方式而具体化。由于未来开发完成后的房地产的经营方式有销售、出租和营业，所以经营期可具体化为销售期(针对销售这种情况)和运营期(针对出租和营业两种情况)。销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。

开发完成后的价值：

预测开发完成后的价值，需要弄清3个问题：①该价值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值;②该价值是在哪个时间的价值;③该价值的预测方法有哪些。

(一)开发完成后的价值对应的房地产状况

开发完成后的价值是指未来开发完成后的房地产状况所对应的价值。因此，在预测开发完成后的价值之前，先要弄清未来开发完成后的房地产状况，然后再预测该状况的房地产价值。以估价对象为商品房在建工程为例，如果预计未来开发完成后的商品房是毛坯房的，则预测的开发完成后的价值应是毛坯房的价值;如果预计未来开发完成后的商品房是粗装修房的，则预测的开发完成后的价值应是粗装修房的价值;如果预计未来开发完成后的商品房是精装修房的，则预测的开发完成后的价值应是精装修房的价值。

(二)开发完成后的价值对应的时间

开发完成后的价值对应的时间可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。因此，在预测开发完成后的价值之前，还要弄清是预测未来开发完成后的房地产状况在哪个时间的价值。在传统方法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在估价时点的房地产市场状况下的价值。但在现金流量折现法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值;但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值;当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。

(三)开发完成后的价值的预测方法

在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接"平移"过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合(长期趋势法的内容见本书第十章)，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。

后续必要支出及应得利润：

后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况"变成"未来开发完成后的房地产状况，所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的一般正常利润，具体包括待开发房地产取得税费和后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费以及开发利润。这些都是在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为"扣除项目"。它们的估算方法与成本法中的相同(见本书第八章第二节"房地产价格构成")，但要注意两点区别：①它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值(但在传统方法中，将它们近似为估价时点的值)。②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。

待开发房地产取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者(买方)缴纳的有关税费，如契税、印花税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例来测算。