2017房地产估价师理论与方法章节讲义：第一章第三节房地产估价的要素_第3页

　　房地产估价师的职业道德的主要内容如下：

　　（1）应当回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。

　　（2）不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有专业胜任能力的估价师或者有关专家提供专业帮助，并应在估价报告中说明。

　　（3）应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。

　　（4）应当勤勉尽责地做好每项估价工作， 包括对委托人提供的估价所依据的资料进行审慎检查，应搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，并应对估价对象进行认真的实地查勘。

　　（5）在估价假设等重大估价事项上，应向估价委托人详细说明，使估价委托人清楚了解估价的限制条件及估价报告、估价结果的使用限制。 （2013年教材新增内容）

　　（6）应当保守在估价活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管委托人提供的资料，未给估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄露给他人。

　　（7）应当维护估价师、估价机构的良好形象和估价行业的声誉，不得采取 迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价业务， 不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。 （2013年教材变动内容）

　　（8）不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的报告上签名、盖章， 不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。 （2013年教材新增内容）

　　【2011年试题】下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有（ ）。

　　A．某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

　　B．某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助

　　C．某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

　　D．估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

　　E．某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

　　答案：ACDE 见教材P36～37、396～398

　　解析：对于A选项，估价机构对于有利害关系或利益冲突的要回避；C选项，不得泄漏委托人的商业秘密；D选项，估价师要坚持独立、客观、公正原则进行估价；E选项，不得允许他人使用自己的名义在估价的报告上签字、盖章。

　　第五节 中国房地产估价行业发展

　　一、以法律的形式确立了房地产估价的地位

　　《城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。

　　二、建立了房地产估价师执业资格制度

　　执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实行人员准入控制的一项制度。1993年， 建设部、人事部共同建立了房地产估价师执业资格制度，认定了首批140名房地产估价师。 这是中国最早建立的执业资格制度之一。1994年，认定了第二批206名房地产估价师。

　　从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。 房地产估价师执业资格考试为职业准入资格考试。

　　2004年8月，内地与香港完成了房地产估价师与产业测量师首批资格互认， 香港97名产业测量师取得了内地的房地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港的产业测量师资格。这是内地与香港最早实现资格互认的执业资格。

　　三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可

　　“房地产估价师执业资格注册”是由《城市房地产管理法》设定的行政许可项目(即原第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”)，依法继续实施;“房地产估价机构资质核准”是国务院决定予以保留并设定行政许可的500项之一(其中第110项)。因此，无论是房地产估价师资格，还是房地产估价机构资质，都是行政许可。

　　四、成立了房地产估价行业组织

　　1994年8月15日成立了“中国房地产估价师学会”，2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会” (中文简称为中房学，英文名称为China lnstitute of Real Estate Ap-praisers and Agents，英文名称缩写为CIREA)。它是依法在民政部登记、业务主管单位为住房和城乡建设部的全国性社会团体，由从事房地产估价和经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理。

　　全国各地先后成立了地方性房地产估价行业组织。

　　五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件

　　2006年12月25日建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第151号)。

　　2005年10月12日建设部发布了《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)。

　　六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见

　　1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局发布了国家标准《房地产估价规范》。

　　2003年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房(20033234号)。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，2011年6月3日住房和城乡建设部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。

　　2006年1月13日建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了《房地产抵押估价指导意见》(建住房(200638号)。

　　一些地方也发布了房地产估价相关标准或实施细则。2005年11月28日北京市建设委员会发布了《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》。2009年9月10日成都市房产管理局发布了《成都市农村房地产估价规范(试行)》。2011年3月22日四川省住房和城乡建设厅发布了《房地产司法鉴定评估指导意见》。

　　七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系

　　比较法、收益法、成本法和假设开发法是中国内地常用的四种估价方法，房地产估价的相关理念、专业术语及其内涵等也与国际上的基本一致。

　　八、深化和拓展了房地产估价业务

　　房地产估价起初主要服务于房地产交易市场管理，防止隐价瞒租、偷漏税费。随着社会经济发展，房地产估价业务包括为了抵押、征收、税收、司法鉴定、损害赔偿、转让、企业改制、资产重组、上市、清算、资产处置的需要，对土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产的市场价值、投资价值等进行评估。

　　此外，房地产估价以房地产价值评估为基础，还提供房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等房地产专业服务，拓宽了服务领域。

　　九、形成了公平竞争的房地产估价市场

　　2000年7月14日，国务院办公厅转发了《关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见》，要求认真贯彻执行。根据这些要求，建设部大力推进房地产估价机构与政府部门脱钩，使其改制成为主要由注册房地产估价师出资设立的有限责任公司或合伙企业。脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割的局面，形成了公平竞争的房地产估价市场。2005年出台的《房地产估价机构管理办法》第四条进一步明确规定：“房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。”

　　十、积极开展了国际交流合作

　　2006年10月13日中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。国际测量师联合会成立于1878年，是联合国认可的非政府组织(NGO)，是各国测量师(包括估价师)组织的联合会，设有10个专业委员会(Commission)，房地产估价属于其中的第9专业委员会—房地产估价与管理委员会(Valuation and the Management of Real Estate)。

　　中国目前的房地产估价难度较大，主要表现在：①土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的;土地上的房屋可以私人所有，其中住房绝大部分是私人所有的。②土地所有制在城乡之间不同。城市的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有。国家所有的土地(简称国有土地)和农民集体所有的土地(简称集体土地)适用的政策不同。例如，集体土地依法转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。征收集体土地和征收国有土地上单位、个人的房屋的补偿不同。③市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。④土地和房屋在许多地方分别由不同的部门管理，分别进行土地登记和房屋登记，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书，如土地为《国有土地使用证》，房屋为《房屋所有权证》，从而土地和房屋的权属证书不统一，甚至土地权属证书和房屋权属证书记载的用途、面积、权利主体等不一致。⑤行政管理不到位。例如，规划条件难以事前明确且有较大弹性，房地产登记发证不及时，从而造成估价对象的性质、权属、面积等不清;或者变更登记不及时或违法占地、违法建筑得不到及时纠正、处理，从而出现实际状况与权属证书记载的情况不一致，特别是实际用途、证载用途、规划用途不一致。⑥房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。

　　因此，目前在实际估价中遇到的问题，许多不是估价技术方面的问题，也不是估价师、估价机构以及估价行业组织所能解决的，甚至不是行政管理部门可以解决的。但是，不论外部环境如何不尽如人意，估价师和估价机构都应在既有条件下勤勉尽责地做好估价工作。

　　一、本讲考点

　　本章内容相对简单，考点相对较少，分值约为4-5分。

　　1.房地产的含义，房地产是实物、权益和区位的结合体，房地产实物具体分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能。教材P59中图2-5“房地产含义的图示”是本讲重要考点。

　　2.房地产所有权。是2004、2005年考点，房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。其中，建筑物区分所有权是难点。

　　3.房地产权益包括权利、利益和好处。一宗房地产权益包括：(1)拥有的房地产权利。(2)该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。(3)该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等。(4)额外的利益或好处。

　　4.房地产权利是难点。包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。教材P53中图2-2“房地产权利的分类”是本讲重要考点。

　　二、内容讲解