2017房地产估价师理论与方法章节讲义：第一章第二节_第2页

　　六、房地产损害赔偿的需要（2009、2011、2012年考点）

　　房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：

　　（1）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。 《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”

　　（2）因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值减损的。 《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

　　（3）因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的。 例如，房地产受到噪声、辐射污染，房地产中的土壤、水、空气受到污染，房地产受到经常振动的影响等。

　　（4）因工程施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值减损的。

　　（5）因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。 例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题(如墙体开裂，层高、室内空气质量等不符合国家标准)。

　　（6）因未能履约（如未按合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。

　　（7）因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。

　　（8）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。 《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

　　（9）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。 《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。

　　(10)其他房地产损害赔偿。例如，《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。”

　　上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。

　　[例1-1]某办公楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降、墙体开裂和门窗变形等。该住宅楼总建筑面积5500㎡，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/㎡，平均每套住房的市场租金为2000元/月 ，在受损状况下的市场价格为5200元/㎡ ;如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外，临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置过渡费每户每月2000元（2013年教材新增） ;该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3% 。请计算或回答：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额;②修复所能带来的价值增加额;③修复的各项必要费用;④该损害在经济上是否可修复;⑤该损害造成的相关经济损失额；⑥该损害造成的总损失额；⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。

　　[解](1)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：(6000-5200)×5500=440.00(万元)

　　(2)修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：(6000×(1-3%)-5200)×5500=341.00(万元)

　　(3)修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180+0.1×2×60+0.2×6×60=264.00(万元)

　　(4)该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的;反之，在经济上是不可修复的。

　　因为修复的各项必要费用264万元小于修复所能带来的价值增加额341万元，所以该损害在经济上是可修复的。

　　(5)该损害造成的相关经济损失额，是房地产价值减损(本例为修复工程费和修复后的价值减损额)之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(万元)

　　（史记：经之前分析，该损害是可修复的，则在计算相关经济损失额时的前提就是进行修复）

　　(6)该损害造成的总损失额，包括修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：264+0.6×3%×5500=363.00(万元)

　　(7)如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：

　　0.1×2+0.2×6+0.6×3%×5500÷60=3.05(万元)

　　或者

　　(363-180)÷60=3.05(万元)

　　史家解读：其实该题不说明临时安置过渡费每户每月2000元也没有问题，因为题意中有“平均每套住房的市场租金为2000元/月”，对租金的补偿就相当于安置过渡费了。

　　【公式总结】

　　（1） 不修复情况下的价值减损 额 ＝ 为未受损状况下市场价格－受损状况下 的市场 价格

　　（2） 修复带来的价值增加额＝修复后的市场 价格 －修复前的市场 价格

　　（3）修复的必要费用=修复工程费＋搬迁费和临时安置费等

　　（4）损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。

　　（5） 损害造成的相关经济损失 额= 搬迁费 ＋ 临时安置费

　　（6） 总损失额＝修复 的 必要费用＋修复后的价值减损额

　　【2012年试题】某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000 ㎡ 。共有 100 套住房，有 100 户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/ ㎡ ，平均每套住房的市场租金为 1500 元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/ ㎡ ；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为 150 万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（ ）。

　　A．该损害在经济上是可修复的

　　B．修复所能带来的价值增加额为500万元

　　C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

　　D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元

　　答案：C 见教材P20

　　解析：

　　（1）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：

　　（5000－4500）×10000＝500．00（万元）

　　（2）修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：

　　［5000×（1－5%）－4500］×10000＝250．00（万元）

　　（3）修复的各项必要 费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：

　　150＋0． 13×2×100＋0．15×6×100＝266（万元）

　　（4）该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。

　　因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。

　　（5）在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。

　　七、房地产保险的需要

　　房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。 此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。

　　八、房地产转让和租赁的需要

　　房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权(简称房地产)转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租 ，是指房屋所有权人、土地所有权人（国家）、（土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用 ，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　史记：土地租赁也包括所有权人是集体的，作为出租人将其土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　由于房地产价值较大，且各方当事人对房地产及其市场行情通常不很了解，这就需要房地产估价为其确定转让价格或租金等提供参考依据，以免在房地产转让和租赁中遭受损失。

　　在房地产买卖中对估价有多种需要，包括为卖方确定要价提供参考依据，为买方确定出价提供参考依据，为买卖双方协商成交价提供参考依据;需要评估的价值或价格也有多种，包括拟买卖的房地产的市场价值、买方可承受的最高价、卖方可接受的最低价。

　　再如房地产互换，由于所互换的房地产的价值相当、彼此不用找补的情形很少，所以互换双方通常需要通过估价了解所互换的房地产的市场价值，然后根据价差在货币上多退少补。在用房地产作价出资设立企业的情况下，一方提供土地，另一方提供资金，合资合作开发房地产，然后分配开发后的房地产或开发利润的情况下，双方需要了解所提供的土地的市场价值。这些都需要房地产估价提供相关参考依据。

　　在房地产租赁的情况下，不仅需要评估租金（或称租赁价格）， 而且租赁期间的租金调整，续租时重新确定租金水平，以及承租人将租赁权转让时可以获得多少权利金（即租赁权价格） ，（史记：租赁权价格评估就是承租人权益价格评估，详见理论教材106页） 当出租人需要收回租赁期限未到期的房地产时应当给予承租人多少补偿等，也需要房地产估价提供相关参考依据。

　　【2009年试题】在房地产买卖中对估价有多种需要，包括（ ）。

　　A．拟买卖的房地产市场价值

　　B．买方愿意支付的最低价

　　C．买方可承受的最高价

　　D．卖方可接受的最低价

　　E．卖方愿意接受的最高价

　　答案：ACD

　　解析：B选项，最低价一般是出让人可接受的最低价；E选项，竞买人需要确定自己的最高报价。