房地产估价师《房地产估价理论与方法》考点：假设开发法概述_第2页

　　假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划;③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也就更加困难。

　　假设开发法估价的操作步骤：

　　运用假设开发法估价一般分为6个步骤：①调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况;②选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产状况;③预测后续开发经营期;④预测开发完成后的价值;⑤预测后续必要支出及应得利润;⑥测算待开发房地产价值。

　　下面以评估政府有偿出让国有建设用地使用权的价格为例，说明如何调查、分析待开发房地产状况和选取最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节介绍。

　　在中国现行土地使用制度下，政府有偿出让国有建设用地使用权的土地，主要是房地产开发用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地。政府出让国有建设用地使用权的方式主要有招标、拍卖、挂牌和协议四种。无论是采取哪种出让方式，政府都需要对这类房地产开发用地进行估价，以确定其招标底价、拍卖底价(保留价)、挂牌底价、协议出让最低价或者做到心中有数;投标人、竞买人、土地使用者也需要对这类房地产开发用地进行估价，以确定其报价或出价。这类房地产开发用地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、使用期限等限制条件，通常政府在事先已明确，投标人、竞买人、土地使用者如果取得了该类土地，只能在政府的这些限制条件下开发利用。因此，政府的这些限制条件，也是评估这类房地产开发用地的价值时必须遵守的前提条件。