2017房地产估价师《理论与方法》知识串讲(3)_第2页

　　七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系

　　比较法、收益法、成本法和假设开发法是中国内地常用的四种估价方法，房地产估价的相关理念、专业术语及其内涵等也与国际上的基本一致。

　　八、深化和拓展了房地产估价业务

　　房地产估价起初主要服务于房地产交易市场管理，防止隐价瞒租、偷漏税费。随着社会经济发展，房地产估价业务包括为了抵押、征收、税收、司法鉴定、损害赔偿、转让、企业改制、资产重组、上市、清算、资产处置的需要，对土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产的市场价值、投资价值等进行评估。

　　此外，房地产估价以房地产价值评估为基础，还提供房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等房地产专业服务，拓宽了服务领域。

　　九、形成了公平竞争的房地产估价市场

　　2000年7月14日，国务院办公厅转发了《关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见》，要求认真贯彻执行。根据这些要求，建设部大力推进房地产估价机构与政府部门脱钩，使其改制成为主要由注册房地产估价师出资设立的有限责任公司或合伙企业。脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割的局面，形成了公平竞争的房地产估价市场。2005年出台的《房地产估价机构管理办法》第四条进一步明确规定：“房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。”

　　十、积极开展了国际交流合作

　　2006年10月13日中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。国际测量师联合会成立于1878年，是联合国认可的非政府组织(NGO)，是各国测量师(包括估价师)组织的联合会，设有10个专业委员会(Commission)，房地产估价属于其中的第9专业委员会—房地产估价与管理委员会(Valuation and the Management of Real Estate)。

　　中国目前的房地产估价难度较大，主要表现在：①土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的;土地上的房屋可以私人所有，其中住房绝大部分是私人所有的。②土地所有制在城乡之间不同。城市的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有。国家所有的土地(简称国有土地)和农民集体所有的土地(简称集体土地)适用的政策不同。例如，集体土地依法转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。征收集体土地和征收国有土地上单位、个人的房屋的补偿不同。③市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。④土地和房屋在许多地方分别由不同的部门管理，分别进行土地登记和房屋登记，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书，如土地为《国有土地使用证》，房屋为《房屋所有权证》，从而土地和房屋的权属证书不统一，甚至土地权属证书和房屋权属证书记载的用途、面积、权利主体等不一致。⑤行政管理不到位。例如，规划条件难以事前明确且有较大弹性，房地产登记发证不及时，从而造成估价对象的性质、权属、面积等不清;或者变更登记不及时或违法占地、违法建筑得不到及时纠正、处理，从而出现实际状况与权属证书记载的情况不一致，特别是实际用途、证载用途、规划用途不一致。⑥房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。

　　因此，目前在实际估价中遇到的问题，许多不是估价技术方面的问题，也不是估价师、估价机构以及估价行业组织所能解决的，甚至不是行政管理部门可以解决的。但是，不论外部环境如何不尽如人意，估价师和估价机构都应在既有条件下勤勉尽责地做好估价工作。