2017房地产估价师《理论与方法》知识点讲解(15)_第2页

　　0.1×2+0.2×6+0.6×3%×5500÷60=3.05(万元)

　　或者

　　(363-180)÷60=3.05(万元)

　　史家解读：其实该题不说明临时安置过渡费每户每月2000元也没有问题，因为题意中有“平均每套住房的市场租金为2000元/月”，对租金的补偿就相当于安置过渡费了。

　　【公式总结】

　　（1） 不修复情况下的价值减损 额 ＝ 为未受损状况下市场价格－受损状况下 的市场 价格

　　（2） 修复带来的价值增加额＝修复后的市场 价格 －修复前的市场 价格

　　（3）修复的必要费用=修复工程费＋搬迁费和临时安置费等

　　（4）损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。

　　（5） 损害造成的相关经济损失 额= 搬迁费 ＋ 临时安置费

　　（6） 总损失额＝修复 的 必要费用＋修复后的价值减损额

　　【2012年试题】某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000 ㎡ 。共有 100 套住房，有 100 户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/ ㎡ ，平均每套住房的市场租金为 1500 元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/ ㎡ ；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为 150 万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（ ）。

　　A．该损害在经济上是可修复的

　　B．修复所能带来的价值增加额为500万元

　　C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

　　D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元

　　答案：C 见教材P20

　　解析：

　　（1）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：

　　（5000－4500）×10000＝500．00（万元）

　　（2）修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：

　　［5000×（1－5%）－4500］×10000＝250.00（万元）

　　（3）修复的各项必要 费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：

　　150＋0.13×2×100＋0．15×6×100＝266（万元）

　　（4）该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。

　　因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。

　　（5）在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。