2016年注册房地产估价师理论与方法讲义第八章第一节_第2页

　　成本法适用的估价对象：

　　新近开发完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发的房地产(即在建工程)、计划开发的房地产(如期房)，都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。

　　在房地产保险(包括投保和理赔)和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状;对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建方式来解决。另外，在房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。

　　成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产的价值时，如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。在实际估价中，根据估价对象这类房地产的开发方式，还可能需要先求取整个“小区”的平均价值，然后调整到“幢”的平均价值，再在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值。采用成本法评估开发区中某宗土地的价值，通常也与此类似。

　　成本法估价比较费时费力，测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时就不宜采用成本法估价。在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价;对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。

　　成本法估价需要具备的条件：

　　运用成本法估价需要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于"成本加平均利润"是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进出市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。其原理如下：

　　首先假设价格正好等于成本加平均利润，并假设此时的供给与需求正好平衡，然后假设有某个因素(如利率上调)导致了供大于求，则在供求规律和利润激励的作用下会出现以下循环：供大于求一价格下降一开发利润率降低一开发投资减少一开发量缩减一供给减少一价格上涨一开发利润率上升一开发投资增加一开发量增加一供给增加一价格下降……

　　显而易见，如果不是在较长时期内，或者没有自由竞争，又或商品本身不可以大量重复生产，则上述循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着"成本加平均利润，，而上下波动，趋向于"成本加平均利润"。当求大于供时，价格可能大大高于开发成本;当供大于求时，价格可能大大低于开发成本。因此，房地产开爱成本高，并不意味着房地产价格就必定高;房地产开发成本低，也不意味着房地产价格就必定低。正是因为房地产价格与房地产开发成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资有赚钱与赔钱的问题。无论是从一个房地产开发项目来看，还是从一个房地产开发企业来看，甚至从整个房地产开发行业来看，都有赚钱与赔钱的问题。如果房地产价格始终是由房地产开发成本决定的，则海南、北海的房地产市场就不会有1993年房地产热过后的一段"悲惨"局面。