2016年房地产估价师《理论与知识》讲义：房地产自身因素_第3页

　　3. 声觉环境

　　汽车、火车、飞机、工厂、人群(如周围是否有农贸市场、中小学)等，都可能形成噪声。对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低 ;噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。

　　4. 视觉环境

　　房地产周围安放的东西是否杂乱，例如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。

　　5. 卫生环境

　　清洁卫生状况，包括垃圾堆放等情况，对房地产价格也有影响。

　　6. 人文环境

　　人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、素质)、治安状况(如犯罪率)等。声誉好、居民素质高、生命财产均安全地区的房地产价格必然高于其他地区。

　　此外，房地产所在地区的绿地率 ( 或绿化覆盖率 ) 、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。

　　(四)、外部配套设施

　　外部配套设施是指房地产外部的基础设施和公共服务设施。如果是房地产内部的基础设施和公共服务设施，则属于房地产的实物因素。一般地说，外部配套设施完备，特别是有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院、购物中心、娱乐场所的，房地产价格就高;反之，房地产价格较低。

　　实物因素

　　(一)、土地实物因素

　　1. 面积

　　两块位置相当的土地，由于面积大小不等，单位价格会有高低差异。一般地 说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。但在特殊情况下可能有例外，即面积狭小的土地有很高的价格。

　　地价与土地面积大小的关系是可变的。一般地说，在城市繁华地段对面积大 小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。土地面积大小的合适度还因不同 地区、不同消费习惯而有所不同。

　　2. 形状

　　土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形(但长宽的比例要适当)的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。通常为改善这类土地的利用，多采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。

　　3. 地势

　　由于地面的平坦、起伏、高低等影响到房地产的开发建设成本或者利用价值，从而影响其价格。一般地说，平坦的土地，价格较高;高低不平的土地，价格较低。但是，如果土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格，因为地势低不仅下雨时容易积水、潮湿，而且会影响建筑物的气势、可视性(即要被看得见) 。气势、可视性对于写字楼都很重要，可视性对于商铺很重要。

　　地势对房地产价格的影响还表现在：在城市，如果人口剧增、工商业发展很快，土地需求增加，而土地向外发展受到山脉、河流等的限制，致使城市土地的经济供给不能作适当比例的增加时，必然会使地价普遍高涨。

　　把地势与当地的降水量结合起来，可以较好地看到地势对房地产价格的影响。地势虽然低洼，但如果降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大;反之，降水量大，地势对房地产价格的影响就大。

　　4. 土壤及地基状况

　　这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。土壤受到污染的土地，由于需要处理费用，其价格会降低;房屋所在土地的土壤如果受到污染，房价会降低。酸性土壤对混凝土有很大的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。这些问题尽管目前在技术上都能解决，但无形中要增加房地产开发和消费过程中的成本，同样会降低地价或房价。

　　对于建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高;反之，地价则低。但不同的建筑物，如平房、多层建筑、高层建筑，对土地承载力有不同的要求，因此承载力对地价的影响程度也有所不同。

　　现代建筑技术进步在一定程度上可以克服不良土壤及地基状况造成的土壤污染、地基承载力小、不稳定等问题，因此，地价与土壤及地基状况关系的实质，是土壤及地基状况的好坏决定着开发建设成本的高低。建造同样的建筑物，土壤及地基状况好的土地，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高;相反，则地价低。不同地震烈度的建筑抗震设防要求，也可以说明这个问题。这些通过假设开发法可以清楚地看出。

　　5. 宗地内基础设施完备程度和场地平整程度

　　一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响是显而易见 的：“七通一平”土地的价格，要高于“五通一平”土地的价格;“五通一平” 土地的价格，要高于“三通一平”土地的价格。