2016房地产估价师《理论与方法》章节讲义：第八章（4）_第2页

　　开发完成后的价值：

　　预测开发完成后的价值，需要弄清3个问题：①该价值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值;②该价值是在哪个时间的价值;③该价值的预测方法有哪些。

　　(一)开发完成后的价值对应的房地产状况

　　开发完成后的价值是指未来开发完成后的房地产状况所对应的价值。因此，在预测开发完成后的价值之前，先要弄清未来开发完成后的房地产状况，然后再预测该状况的房地产价值。以估价对象为商品房在建工程为例，如果预计未来开发完成后的商品房是毛坯房的，则预测的开发完成后的价值应是毛坯房的价值;如果预计未来开发完成后的商品房是粗装修房的，则预测的开发完成后的价值应是粗装修房的价值;如果预计未来开发完成后的商品房是精装修房的，则预测的开发完成后的价值应是精装修房的价值。

　　(二)开发完成后的价值对应的时间

　　开发完成后的价值对应的时间可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。因此，在预测开发完成后的价值之前，还要弄清是预测未来开发完成后的房地产状况在哪个时间的价值。在传统方法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在估价时点的房地产市场状况下的价值。但在现金流量折现法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值;但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值;当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。

　　(三)开发完成后的价值的预测方法

　　在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接"平移"过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合(长期趋势法的内容见本书第十章)，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。

　　后续必要支出及应得利润：

　　后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况"变成"未来开发完成后的房地产状况，所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的一般正常利润，具体包括待开发房地产取得税费和后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费以及开发利润。这些都是在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为"扣除项目"。它们的估算方法与成本法中的相同(见本书第八章第二节"房地产价格构成")，但要注意两点区别：①它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值(但在传统方法中，将它们近似为估价时点的值)。②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。

　　待开发房地产取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者(买方)缴纳的有关税费，如契税、印花税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例来测算。

　　后续的建设成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与未来开发完成后的房地产状况相对应。相同的待开发房地产，未来开发完成后的房地产为毛坯房的后续必要支出，要少于为粗装修房的后续必要支出;粗装修房的后续必要支出，要少于精装修房的后续必要支出。特别是未来开发完成后的房地产为"以房地产为主的整体资产"的，其后续必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出。

　　折现率：

　　折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

　　测算中的其他有关问题：

　　(一)注意假设开发法的三种估价前提

　　在实际运用假设开发法评估待开发房地产的价值时，面临着待开发房地产是继续由其拥有者或房地产开发企业开发，还是要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发，或者要被人民法院等强制拍卖、变卖给他人开发。在这三种情形下，预测出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产价值是不同的。例如，估价对象为某个房地产开发企业开发的商品房在建工程，在运用假设开发法评估其价值时，要弄清该在建工程是仍然由该房地产开发企业续建完成，还是将由其他房地产开发企业续建完成，特别是该在建工程是否要被人民法院强制拍卖。

　　(二)应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益

　　假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收人，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。例如，深圳市1987年12月1日首次公开拍卖的一块面积为8588m2的国有土地50年使用权，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去建设成本等必要支出及应得利润后的余额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了该块土地后会附带取得一些意想不到的社会效果。例如，随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用。因此，这块土地的成交价格比较高是较自然的(当时该块土地的拍卖底价为200万元人民币，最后成交价格为525 万元人民币，比拍卖底价高了很多)。