2019年房地产估价师考试《制度与政策》考前冲刺试题（四）

　　多项选择题

　　1、商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形有(　)。

　　A、房屋抵押

　　B、房屋继承

　　C、变更房屋用途

　　D、房屋买卖

　　E、经出租人同意转租房屋

　　2、抵押权人包括(　)。

　　A、接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的自然人

　　B、接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人

　　C、接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的非法人组织

　　D、将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的自然人、法人或者非法人组织

　　E、将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的自然人、法人或者非法人组织

　　3、下列房地产中，不得抵押的有(　)。

　　A、集体所有的土地使用权

　　B、村办企业厂房

　　C、列入城市房屋拆迁范围的房屋

　　D、宅基地

　　E、已经设定抵押权的房地产

　　4、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有(　)。

　　A、该抵押属一般房地产抵押

　　B、该抵押是最高额抵押

　　C、若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

　　D、若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元

　　E、该抵押可以不经登记即产生合同效力

　　5、最高额抵押权确定的情形有(　)。

　　A、最高额抵押权已转让

　　B、新的债权不可能发生

　　C、抵押财产被查封

　　D、约定债权确定期限届满

　　E、最高额抵押权设立满一年

　　6、同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有(　)。

　　A、抵押权已登记的，按照债权比例清偿

　　B、抵押权已登记的，先于未登记的受偿

　　C、抵押权未登记的，按照债权比例清偿

　　D、抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿

　　E、抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿

　　7、下列属于应计算全部建筑面积的范围包括(　)。

　　A、永久性结构的单层房屋

　　B、房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.2m以上部位

　　C、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅

　　D、未封闭的阳台、挑廊

　　E、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上

　　8、下列关于计算建筑面积的表述，错误的有(　)。

　　A、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算全部建筑面积

　　B、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，按自然层计算面积

　　C、未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算

　　D、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的全部计算

　　E、房屋之间无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算

　　9、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有(　)。

　　A、为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积

　　B、建在幢内且为本幢服务的配电房

　　C、为多幢综合楼服务的物业管理用房

　　D、人防用的地下室

　　E、用作公共休息场所的架空层

　　10、下列应分摊的共有建筑面积有(　)。

　　A、作为公共使用的电梯井

　　B、建在幢内且为本幢服务的水泵房

　　C、为多幢综合楼服务的设备用房

　　D、人防用的地下室

　　E、用作公共休息场所的架空层

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响;因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。参见教材P137。

　　2、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的概念。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的自然人、法人或者非法人组织。参见教材P141。

　　3、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P142。

　　4、

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 本题考查的是最高额抵押权。《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P146。

　　5、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 本题考查的是最高额抵押权。有下列情形之—的，抵押权人的债权确定：(1)约定的债权确定期间届满;(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(3)新的债权不可能发生;(4)抵押财产被查封、扣押;(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;(6)法律规定债权确定的其他情形。参见教材P147。

　　6、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。

　　7、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是房屋面积测算的一般规定。选项D属于计算一半建筑面积的范围。参见教材P171～172。

　　8、

　　【正确答案】 BDE

　　【答案解析】 本题考查的是房屋面积测算的一般规定。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。房屋之间无上盖的架空通廊，不计算房屋面积。参见教材P171～172。

　　9、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P173～174。

　　10、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 本题考查的是共有建筑面积的分摊。不应分摊的共有建筑面积包括：作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。以及建在幢内或幢外与本幢相连，多幢服务的设备、管理用房;建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P174。