房地产估价师制度与政策练习题二_第2页

14. 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8，则按建筑面积计算的比准价格是（ B ）元/㎡。   A．8571；B．10000；C．13393；D．15625

15.甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元．如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（　B ）万元。

  A．40；B．48 ；C．60；D．70

甲乙两地块合并后产生的增值＝120－（60+40）＝20（万元），则乙地块的合理要价＝40+20/100×40＝48（万元）。理论教材的做法是按合并前各自总价进行分摊的，还有按面积分摊、按单价分摊和按增值贡献度分摊的情形。

16.下列证券中，风险最小的是(  A  )。

A．债券；B．普通股；C．优先股；D．投资基金证券

17.按照建筑物使用性质的分类，建筑物可分为公共建筑、工业建筑、农业建筑和(  B  )。

 A．民用建筑；B．居住建筑；C．住宅建筑； D．综合性建筑

18.从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ D ）。

A．估价对象的真实价值；B．估价对象的重置价格；C．估价对象的实际成交价格；D．合格估价师的重新估价结果

19.一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ B ）决定的。

A．估价委托合同签订时间；B．估价目的；C．实地查勘估价对象的时间；D．委托人意愿

20.某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ C ）。

A．平均发展速度法；B．平均增减量法；C．数学曲线拟合法；D．中位数法

21.某宗土地总面积7500㎡，容积率为3，相应的土地单价为4500元/㎡，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ A ）万元。

A．1125；B．1800；C．2250；D．3375

楼面地价=土地单价/容积率，容积率为3时，该宗土地的楼面地价=4500÷3=1500（元/㎡）

依题意容积率为5时，该宗土地的楼面地价为1500×（1－20%）=1200（元/㎡）

补地价=（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积

补地价=（1200×5－1500×3）×7500=11250000（元）

22.某类房地产2005～2009年的价格如下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（ B ）元/㎡。

某类房地产2005～2009年的价格（元/㎡）

A．8460；B．8500；C．8790；D．8838

该房地产价格逐年上涨额的加权平均数为d=320×0．1＋330×0．2＋350×0．2＋340×0．5=338（元/㎡）; 据此预测该宗房地产2010年的价格为：V=6810＋338×5=8500（元/㎡）。

23.有房产经济学家认为，政府不应该出台政策打击房价上涨，从而照顾买不起房子的人，而是应该对大房企老板和富人采取优惠的财政和税收政策，让大企业家的投资和消费活动会促进经济发展，增加穷人的就业机会，从而买得起房子，将财富从社会上层传递到社会下层。如果上述说法为真，那么最能削弱上述歪理的是（ C  ）

A、政府对大房企老板和富人采取优惠的财政和税收政策，导致因贫富差距拉大而引发的不确定的社会矛盾；

B、打破收入平均分配的平均主义，鼓励一部分人先富裕起来，这政策的实施存在不可预见的风险；

C、高收入者的消费需求饱和之后，人的“自私性”将抑制投资需求，社会投资规模将不再继续增长；

D、政府的财政和税收应该优惠穷人，提高穷人的购买力同样会增加有效的消费需求促使经济持续发展。

23．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ B ）的特性。

A．独一无二和供给有限；B．独一无二和价值量大；

C．流动性差和价值量大；D．不可移动和用途多样

25．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（ C ）决定的。

   A．估价委托人；B．估价师；C．估价目的；D．估价对象

26．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（ D ）特性决定的。

   A．易受限制；B．相互影响；C．独一无二；D．不可移动