2017年房地产估价师第一阶段测试题_第2页

　　参考答案：

　　一、单项选择题：(本题共20小题，每题1分，共20分)

　　1、B 2、C 3、C 4、B 5、A 6、D 7、C 8、A 9、A 10、C

　　二、多项选择题：(本题共10小题，每题2分，共20分)

　　1、CDE 2、ABD 3、AD 4、BD 5、CD 6、CDE 7、ABCDE 8、CD 9、ABCD 10、BE

　　三、名词解释：(本题共4小题，每题3分，共12分)

　　1、又称为单位建筑面积地价或楼板价，它是每单位建筑面积所分摊的土地价格，即土地总价格与建筑总面积之比，又可以表示为单位地价与容积率之比。

　　2、是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。

　　3、科学、合理的工作步骤。

　　4、一宗土地东、南、西、北四个方位分别相邻情况的具体描述。

　　四、填空题(本题共8空，每题1分，共8分)

　　1、即时性、市场性

　　2、估价机构、专业资格

　　3、楼面地价、单位地价

　　4、价值、使用价值

　　5、一般、普遍

　　五、简答题：(本题共4小题，每题6分，共24分)

　　1、1)具有区位性

　　2)实体具有双重性

　　一部分来源于开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值，另一部分则来源于土地使用权价格。

　　3)具有昂贵性

　　4)具有单件性

　　5)具有扩散性

　　房地产市场的状况直接影响着整个市场体系的运行，在经济方面的影响，必然扩展到社会活动和政治局势等方面，这就是房地产价格的扩散性。

　　6)具有敏感性

　　价格的变化，不仅影响到各方面的生产建设，而且还涉及到广大人民的生活，涉及社会生活和政治局势等方面。

　　7)具有上升性

　　2、(1)土地取得成本

　　(2)房屋建筑成本 1)土地开发费、2)勘察设计费 3)动迁用房建筑安装工程费4)房屋建筑安装工程费5)街坊配套费6)管理费7)投资利息

　　(3)利润

　　(4)税金

　　(5)其他附加费

　　(6)土地使用税(费)

　　3、土地价格、建筑物价格、房地合一价格;征地价格、批租地价和转让地价;总地价、单位地价和楼面地价;拍卖地价、招标地价和协议地价;出售价格与出租价格;总价格与单位价格;现房价格与期房价格;评估价格、市场价格与理论价格;销售价格、租赁价格、抵押价格、课税价格与典当价格等

　　4、估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果都有一定影响的，它决定房地产价格类型，如买卖价格、租赁价格、入估价格、抵押价格、征用价格、课税价格等，是实施房地产估价的前提条件。因此，必须明确评估目的。而且，对于不同的估价目的，其估价方法、所用资料、参数选择等都有所差异，其估价结果也不同。

　　六、论述题：(本题共1小题，共16分)

　　房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行归纳和分类。常见的有两种基本方法，一种是按影响因素的性质分为四类：物理(自然)因素、社会因素、经济因素、行政因素。另一种是按影响范围分为三类：一般因素、区域因素、个别因素。

　　1、一般因素

　　是指影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对房地产价格总体水平产生影响，从而成为决定各房地产具体价格的基础。主要有：

　　1)行政因素

　　影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规等方面的因素;包括土地制度、住房制度、城市规划、税收政策、市政管理等方面。

　　2)人口因素

　　人口是最主要的社会经济因素。房地产的需求主体是人，人的数量、素质决定了房地产的总体需求及使用方式，从而也影响到房地产价格。人口因素对房地产价格的影响，主要体现在人口密度、人口素质及家庭规模所产生的影响上。

　　3)社会因素

　　社会发展状况和安定状况对房地产价格有很大的影响。具体来说，影响房地产价格的社会因素包括以下几个方面：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化进程

　　4)经济因素

　　经济因素对房地产价格的影响是多方面的，而且较为复杂，各种经济因素影响的程度和范围也不尽相同。一般来说，影响房地产价格的经济因素主要有：供求状况、物价变动、利率水平、政府宏观调控

　　2、区域因素

　　是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的房地产价格有决定性的影响。主要表现在以下几方面：

　　1)繁华程度

　　繁华表现为城市经济、社会生活活动的频繁与活跃、中心地职能的集聚、经济效益的提高、企业及居民活动实际代价的降低，从而吸引了大量的经济和社会活动，并在土地上创造高额的收益和利润等。

　　2)交通条件

　　交通条件是指区域的道路通达程度、公共交通的便捷程度以及对外交通的便利程度。反映通达程度的因素包括道路功能、路网密度、道路密度等。交通状况良好，房地产的使用效益较高，价格也高。

　　3)基础设施

　　基础设施主要是指区域的生活设施和公用设施。城市的公用设施如交通、供电、供热、供气、给排水、通讯、环保、抗灾等是城市发展必不可少的物质基础，其配套程度和质量直接影响生产、生活等城镇功能的发挥。

　　4)位置

　　房地产所处的位置是房地产区位的反映。

　　5)地质、地形和地势

　　6)土地面积与形状

　　7)气候条件

　　8)环境质量

　　3、个别因素是指构成房地产的个别特性并对其价格产生影响的因素。具体有以下几方面：

　　1)房屋的面积与形状

　　2)临街状况

　　3)建筑物状况