2020年房地产估价师案例分析专项习题（五）_第2页

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000㎡;原房已灭失，也不能选460㎡。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 城市规划管理部门批准是否可以翻建。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况：集聚程度、交通条件、周边环境、楼层。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押;选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘;选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是收益法。关于净收益，选项D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是成本法。在估价测算过程中土地成本不应包括补缴的土地使用权出让金。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是保险价值。投保时，保险金额不能超过3500万元。

　　3、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是报酬资本化法的公式。由报酬资本化法的公式可知，当报酬率取值偏小时，测算出的收益价值会偏大。

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是比较法。通胀率上涨会导致比较法测算的价格偏高;题中选项BCD均会使收益法测算的价格偏高。

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价。房屋征收是公开市场下的平均价值，因此对房屋征收评估，比较价格权重应大于收益价格权重;由于抵押评估要遵循谨慎原则，不能高估房地产的价值，因此比较价格权重应大于收益价格权重。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。该医院应与征收人接洽购买综合楼事宜。

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术路线。买方可支付的最高购买价=建筑市场价值-平移相关费用。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术路线。卖方可接受的最低购买价=拆除后的旧建筑材料价值-清理费用。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价技术路线。比较法评估技术路线：收集和测算类似房地产价格;修正类似房地产价格;确定被征收房屋价格。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核评估。申请复核评估的，应当提出书面复核估价申请，指出评估报告存在的问题