2020年房地产估价师考试案例分析基础习题（七）_第2页

　　考点分析：成本法的价值形成过程或指错题。

　　【参考答案】

　　错误：(1)成本法的定义不准确不规范，应表述为“成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本折减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。”

　　(2)在成本法计算时，应计入专业费、规费和销售税费，不计入得出的价格不是客观合理价格;

　　(3)在计算投资利息时，不应采用半年期贷款利率，而应采用一年期贷款利率计算;

　　(4)开发利润不应选期望利润，应改为该区域该类房地产开发平均利润率来计。

　　试题总结：此类题可以出指错题也可以出改错题，还可以对细节出问答题。

　　(四)问答题练习---假设开发法

　　1.近期，某城市房地产市场发生了较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?

　　考点分析：假设开发法的价值形成过程并结合在建工程、抵押评估特别情况。

　　【参考答案】假设开发法及抵押价值评估技术路线

　　在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：

　　预测开发完成后的价值宜谨慎。(2分)

　　开发费用可能发生变化。(2分)

　　开发周期可能延长。(2分)

　　开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。(2分)

　　折现率或利润率水平可能发生变化。(2分)